부산 남구 대연동에 감정가 63억 원짜리 상가건물이 경매에 나왔고, 4회 유찰을 거쳐 최저가 21억 7,545만 원(감정가의 34%)까지 내려왔습니다. 지하철 2호선 경성대·부경대역에서 도보 1분 거리의 대형 상가라 더욱 눈길을 끄는 물건이죠. 오늘은 이 2024타경111249 대연동 상가건물 경매의 핵심 정보를 속속들이 분석해 드릴게요.
👉️ 경매 낙찰 후 공유물 분할소송 하는법 바로가기 👉️ 법원경매 준비서류 확인 바로가기부산 남구 대연동 68-18 외 2필지에 위치한 이 물건은 토지 539.5㎡(약 163평)와 지하 1층~지상 6층 상가건물 약 1,878㎡(약 568평)가 일괄 매각되는 부동산 임의경매입니다. 사건번호는 2024타경111249이며, 부산지방법원 동부지원 1계에서 진행됩니다.
매각 진행 현황
| 구분 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025-12-22 | 63억 4,240만 원 | 유찰 |
| 2차 | 2026-02-02 | 44억 3,968만 원 | 유찰 |
| 3차 | 2026-03-23 | 31억 777만 원 | 유찰 |
| 4차 | 2026-08-24 | 21억 7,545만 원 | 예정 |
감정가는 63억 4,240만 6,140원이었습니다. 토지 감정가가 56억 1,619만 원, 건물이 7억 2,127만 원 수준인데, 3필지 일단지 토지가 상업지구에 위치해 감정가의 대부분을 차지합니다.
2. 입지와 역세권 가치
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이 물건의 진짜 매력은 입지입니다. 지하철 2호선 경성대·부경대역에서 약 165m, 대연역 716m, 남천역 998m로 역세권 상권입니다. 주변은 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지대이며, 차량 접근도 가능하고 시내버스 정류장도 인근에 있습니다.
- ✅ 지하철 2호선 경성대·부경대역 165m
- ✅ 대연역 716m · 남천역 998m
- ✅ 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역
- ✅ 북서측 폭 8m 내외 포장도로 접면
- ✅ 대학가 상권으로 유동 인구 풍부
특히 경성대·부경대 대학가 상권과 맞닿아 있어 상가 임대 수요가 꾸준한 지역으로 평가받습니다. 상가 투자에서 가장 중요한 지표인 유동 인구와 접근성이 모두 우수한 셈입니다.
3. 상가 임대 수익 분석
👉️ 모텔경매 영업허가 방법 바로가기현재 이 건물에는 임차인 2명이 등록되어 있습니다. 대항력 있는 임차인 여부는 매수 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
임차인 현황
| 구분 | 점유층 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 변상준 | 3층 노래연습장 | 5,000만 원 | 280만 원 | 없음 |
| 연규호 | 5층 당구장 | 4,000만 원 | 170만 원 | 있음 |
임차보증금 합계는 9,000만 원, 월세 합계는 450만 원입니다. 대항력 있는 임차인(연규호)의 보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 정확한 권리분석이 필수입니다. 참고로 지하와 1·2·4·6층은 현재 폐쇄되어 공실 상태로 조사되었습니다.
4. 유찰 이력과 매각가율 분석
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이 물건은 3회 유찰을 거쳐 4차 매각기일에 접어들었습니다.
유찰에 따른 매각가율
| 매각기일 | 최저가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 1차 | 63억 4,240만 원 | 100% |
| 2차 | 44억 3,968만 원 | 70% |
| 3차 | 31억 777만 원 | 49% |
| 4차 | 21억 7,545만 원 | 34% |
4차 매각기일은 2026년 8월 24일 오전 10시입니다. 일반적으로 경매 물건은 3~4회 유찰을 거치면 시세 대비 저렴한 가격대에 형성되는데, 이 물건은 감정가의 34% 수준까지 내려와 상가 투자자 입장에서는 흥미로운 가격대입니다. 다만 상가 경매는 공실 리스크와 매각가율이 낮은 특성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.
5. 경매 물건 리스크 점검
장점만큼 살펴봐야 할 리스크도 있습니다. 입찰 전 반드시 점검할 항목입니다.
- ⚠️ 건축물 노후화 — 1997년 사용승인, 준공 후 약 29년 경과
- ⚠️ 대량 공실 — 지하·1·2·4·6층 폐쇄 상태
- ⚠️ 대항력 있는 임차인 인수 — 5층 보증금 4,000만 원 승계
- ⚠️ 권리관계 복잡 — 근저당 3건(30억·16억·15억) 소멸, 압류 다수
- ⚠️ 토지 이용제한 — 가축사육제한구역·상대보호구역
특히 채권액 합계가 61억 원에 달해 실제 배당 절차가 복잡할 수 있습니다. 부동산임대차와 근저당권의 소멸 여부, 인수 여부를 반드시 권리분석 전문가와 검토하시기 바랍니다.
6. 경매 투자 체크리스트
대연동 상가 경매 투자를 고려한다면 아래 체크리스트를 순서대로 확인하세요.
- ☑️ 권리분석 — 등기부 등본으로 소멸·인수 권리 구분
- ☑️ 현장조사 — 실제 점유 현황과 공실 여부 확인
- ☑️ 임대차 확인 — 대항력 있는 임차인과 보증금 규모
- ☑️ 매각대금 산정 — 보증금 10%(2억 1,754만 원) 준비
- ☑️ 철거·리모델링 비용 — 노후 건물 수선비 반영
- ☑️ 재판매·임대 전략 — 수익률 시뮬레이션
매각기일이 다가올수록 경쟁이 붙을 수 있으니, 전략적인 응찰가를 미리 정해두고 절대 기준을 넘지 않는 것이 중요합니다. 상가 경매는 감정가보다 이 물건을 사서 어떻게 굴리느냐가 더 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 이 상가건물의 매각기일이 언제인가요?
2026년 8월 24일 오전 10시, 부산지방법원 동부지원 1계(051-780-1421)에서 진행됩니다.
Q2. 최저 매각가격은 얼마인가요?
감정가의 34%인 21억 7,545만 원이며, 입찰보증금은 10%인 2억 1,754만 5,000원입니다.
부산 남구 대연동 상가건물 2024타경111249는 역세권 입지와 34% 매각가율이라는 두 가지 매력을 갖춘 물건입니다. 하지만 노후 건물, 대량 공실, 대항력 있는 임차인 등 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크도 존재합니다.
상가 경매는 정보와 권리분석이 생명입니다. 매각기일 전까지 등기부 등본과 현황조사서를 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하신 뒤 신중한 의사결정을 하시기 바랍니다.
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