부산 해운대 경매로 감정가 8.6억 원짜리 3층 근린주택이 경매에 나왔고, 2회 유찰을 거쳐 이제 최저가 4억 2,342만 원(감정가의 49%)까지 내려왔습니다. 부산도시철도 2호선 해운대역에서 도보 약 10분 거리의 주거·상업 혼합 건물이라 수익형 투자 관점에서 눈길을 끄는 물건이죠. 오늘은 이 2025타경477 해운대 우동 근린주택 경매의 핵심 정보를 하나하나 분석해 드릴게요.
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1. 근린주택 경매 물건 개요
본건은 부산광역시 해운대구 우동 375-8(우동1로 95-1)에 위치한 지상 1~3층 근린주택입니다. 사건번호는 2025타경477, 부산지방법원 동부지원 4계에서 진행되며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 우리은행이며, 소유자이자 채무자는 조정숙입니다.
매각 진행 현황
| 구분 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-05-18 | 8억 6,412만 원 | 유찰 |
| 2차 | 2026-06-29 | 6억 488만 원 | 유찰 |
| 3차 | 2026-08-03 | 4억 2,342만 원 | 예정 |
| 4차 | 2026-09-14 | 2억 9,639만 원 | 예정 |
감정평가액은 8억 6,411만 9,900원입니다. 토지(166㎡·약 50평)가 8억 178만 원, 건물(약 199㎡·60평)이 5,855만 원, 제시외 건물 378만 원이 합산됐습니다. 3차 매각기일 최저가는 감정가의 49%인 4억 2,342만 원입니다.
2. 입지와 주변 환경
본건은 해동초등학교 남측 약 70m 인근에 위치하며, 부산도시철도 2호선 해운대역에서 약 691m 거리입니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 일부 근린생활시설로 형성된 주거지역이며, 북동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- ✅ 부산도시철도 2호선 해운대역 약 691m
- ✅ 해동초등학교 남측 70m · 도보권 초중고
- ✅ 폭 8m 내외 포장도로 접면
- ✅ 1층 점포 2곳 + 주거 호실 운영 가능 구조
- ✅ 우동3재개발구역 인근 (장기 호재)
다만 약간의 언덕에 위치해 접근성이 다소 불리하고 부근이 주택가라 상권은 제한적인 편입니다. 다만 인근 우동3재개발구역이 소재해 연내 관리처분이 이루어질 시 일대 임대수요가 발생할 것으로 조사됐습니다. 중개업소에 따르면 방 2개 기준 전세 8,000~9,000만 원, 월세 보증금 1,000만 원/월 40만 원 수준으로 파악됩니다.
3. 임대 수익 분석
현재 건물은 1층 점포 2곳과 1생활가구, 2층 2가구, 3층 1가구가 점유 가능한 구조입니다. 임차인은 총 7명으로 임차보증금 합계 1억 6,540만 원, 월세 합계 110만 원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 1층 점포 | 3,000만 원 | 20만 원 | 없음 |
| 안순옥 | 1층 세탁소 | 6,000만 원 | 0원 | 없음 |
| 박수원 | 202호 전부 | 2,000만 원 | 30만 원 | 없음 소액임차인 |
| 황주은 | 3층 23.4㎡ | 2,300만 원 | 30만 원 | 있음 소액임차인 |
대항력 있는 임차인(황주은)의 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있으며, 안순옥 같은 경우 보증금 6,000만 원에 월세 0원으로 배당순위가 있는 점을 유의해야 합니다. 특히 박수원·황주은은 소액임차인으로 주택임대차보호법상 최우선변제권이 적용될 수 있어 정확한 권리분석이 필수입니다.
현장조사에 따르면 실내 수리가 잘 되어 있다면 주거용 호실 임대는 무난할 것으로 판단되며, 1층 점포(전용 10평 기준)는 보증금 1,000만 원/월 40~50만 원 수준입니다. 임대 수익화 여지가 있는 구조입니다.
4. 유찰 이력과 매각가율 분석
이 물건은 2회 유찰을 거쳐 3차 매각기일에 접어들었습니다. 감정가 대비 매각가율이 하락하고 있어 주목할 만합니다.
유찰에 따른 최저가
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 1차 | 8억 6,412만 원 | 100% |
| 2차 | 6억 488만 원 | 70% |
| 3차 | 4억 2,342만 원 | 49% |
3차 매각기일은 2026년 8월 3일 오전 10시이며, 최저가는 감정가의 49%인 4억 2,342만 원입니다. 매각 자료에는 4차 기일(2026-09-14, 2억 9,639만 원)도 예정되어 있습니다. 감정평가서에는 제시외 건물의 영향으로 토지가격을 5억 6,544만 원으로 조정하기도 했습니다.
5. 리스크 점검
장점만큼 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크도 있습니다. 입찰 전 다음 항목을 꼭 확인하세요.
- ⚠️ 임차인 7명 다수 — 점유관계 복잡
- ⚠️ 대항력·소액임차인 — 보증금 인수·최우선변제 대상
- ⚠️ 건물 노후화 — 1987년 사용승인, 오래된 구조
- ⚠️ 별도 주차시설 없음
- ⚠️ 채권액 합계 12억 2,264만 원 — 근저당 등 다수
- ⚠️ 공부상과 현황 차이 — 점유 여부 재확인 필요
특히 채권액 합계가 12억 2,264만 265원으로 우리은행 근저당과 가압류 등이 여럿 설정되어 있어, 소액임차인 최우선변제 여부와 배당 절차를 전문가와 함께 검토해야 합니다. 점유관계가 복잡한 만큼 현장 재조사가 권장됩니다.
6. 경매 투자 체크리스트
해운대 우동 근린주택 경매 투자를 고려한다면 아래 체크리스트를 순서대로 확인하세요.
- ☑️ 권리분석 — 등기부 등본으로 소멸·인수 권리 구분
- ☑️ 임차인 실사 — 소액임차인·대항력 여부 확인
- ☑️ 보증금 인수 규모 — 대항력 있는 임차인 보증금
- ☑️ 리모델링 비용 — 노후 구조 개보수비 산정
- ☑️ 임대 수익 시뮬레이션 — 호실별 전·월세 전환 수익률
- ☑️ 재개발 호재 반영 — 우동3재개발 구역 가치
매각기일이 다가올수록 경쟁이 붙을 수 있으니 미리 응찰 한도를 정해두고 기준을 넘지 않는 것이 중요합니다. 근린주택 경매는 낮은 가격에 사는 것보다 ‘임차인을 어떻게 정리하고 월세로 전환하느냐’가 수익을 좌우합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임차인이 많나요?
임차인 7명이 등록되어 있으며, 소액임차인 최우선변제와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 최저 매각가격은 얼마인가요?
감정가의 49%인 4억 2,342만 원이며, 입찰보증금은 10%인 4,234만 1,900원입니다.
부산 해운대구 우동 근린주택 2025타경477는 감정가 대비 49% 수준의 최저가와 2호선 해운대역 역세권·재개발 호재라는 매력을 갖춘 물건입니다. 하지만 임차인 7명, 소액임차인 최우선변제, 노후 건물 등 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크도 존재합니다.
근린주택 경매는 정보와 권리분석이 생명입니다. 매각기일 전까지 등기부 등본과 현황조사서를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하신 뒤 신중한 의사결정을 하시기 바랍니다.