부산 수영구 망미한신아파트 경매건이 재건축을 앞두고 3번 유찰된 끝에 최저가 3억 8,848만 원으로 또 다시 매각기일을 맞습니다. 감정가는 6억 700만 원이었지만 현재 최저가는 64% 수준까지 내려온 상태로, 매각기일은 2026년 8월 10일(월) 오전 10시입니다. 만성적 유찰과 재건축 리스크가 겹친 물건이라 입찰 전 세심한 권리분석이 필수인데요. 오늘은 이 물건의 현황과 입찰 전략, 그리고 주의할 점을 하나하나 정리해 드리겠습니다.
👉️ 법원경매 준비서류 확인 바로가기 👉️ 상가임대차보호법 묵시적갱신 바로가기 👉️ 경매 낙찰 후 공유물 분할소송 하는법 바로가기1. 망미한신아파트 205호 경매 기본정보
이번 물건은 부산지방법원 동부지원 2021타경104585 부동산임의경매 사건입니다. 채무자이자 소유자는 문준호 씨로, 부산광역시 수영구 망미배산로70번길 45, 망미한신아파트 103동 2층 205호가 대상입니다. 말소기준권리는 2011.01.26이며, 배당요구종기일은 2021.10.05로 이미 지났습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2021타경104585 (부동산임의경매) |
| 소재지 | 부산 수영구 망미배산로70번길 45 (망미동 880-84) |
| 법원/계 | 부산지방법원 동부지원 3계 |
| 감정가 | 607,000,000원 (평당 약 1,018만 원/전용) |
| 3차 최저가 | 388,480,000원 (감정가의 64%) |
| 보증금(10%) | 38,848,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10(월) 10:00 |
| 전용면적 | 197.055㎡ (59.61평, 공급 69평) |
| 대지권 | 119.24㎡ (36.07평) |
| 건축년도 | 1989년 09월 (한신공영 건설) |
권리자별 소멸 여부를 보면, 최우선순위 근저당(수영중앙새마을금고 2억 4,700만 원)부터 시작해 여러 근저당·가압류·압류가 등재되어 있습니다. 다행히 말소기준권리(2011.01.26) 이후의 권리는 모두 소멸되기 때문에, 지분 매듭이나 임차 보증금 문제는 상대적으로 깔끔한 구조입니다. 다만 채권액 합계가 4억 3,046만 원을 넘어, 배당 과정에서 낙찰자에게 추가 부담이 생기지는 않는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 임차인·점유관계 분석 — 폐문부재 주의
조사서에 따르면 이 물건은 폐문부재 상태여서 실제 거주자와 만나지 못했다고 합니다. 재송동 주민센터 전입세대 열람 결과 소유자(변호인 문준호)의 가족이 전입세대로 등재되어 있으나, 임대차관계는 정확히 확인할 수 없었습니다. 현장 방문 시 베란다에 생활용품·의류가 보여 실거주 가능성이 있는 것으로 추정됩니다.
👉️ 상가임대차보호법 묵시적갱신 바로가기| 점유 항목 | 조사 내용 |
|---|---|
| 거주 세대 | 소유자 가족으로 추정 (전입세대 등재) |
| 임차인 | 조사된 임차내역 없음 (0명) |
| 점유 상태 | 폐문부재, 실거주 가능성 있음 |
| 현장 상태 | 베란다에 생활용품 확인, 관리상태 보통 |
| 인도 리스크 | 소유자 가족 점유 시 명도 절차 필요 가능성 |
중요한 점은 임차인이 전혀 조사되지 않았다는 것입니다. 배당요구종기일(2021.10.05)도 이미 지났고, 최우선변제권 대상 임차인이 없다면 보증금 반환 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다. 다만 소유자 가족이 실거주 중이라면 인도(명도) 과정에서 시간과 비용이 추가될 수 있으니 현장 확인을 꼭 하시기 바랍니다. 관련 권리관계 노하우는 아래 글을 참고하세요.
3. 재건축 리스크와 낙찰 전망
이 물건의 최대 변수는 바로 재건축 추진 여부입니다. 망미한신아파트는 1989년 준공된 3개동 224세대 단지로, 감정평가 당시 이미 “재건축 추진 결의가 되는 등 재건축 준비단계”라는 점이 명시되어 있습니다. 현장 조사에서도 단지 입구에 재건축 관련 현수막이 확인되고 동의서 접수가 진행 중인 것으로 파악됐습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 총동수/세대 | 3개동 / 224세대 |
| 사용승인 | 1989년 9월 (37년차 노후 단지) |
| 규모 | 최고 13층, 계단식/남향 위주 |
| 추진 현황 | 재건축 추진 결의, 동의서 접수 진행 중 |
| 관리 상태 | 개별난방/도시가스, 체납 없음 |
재건축은 단기 시세 상승 기대 요인이지만 동시에 가장 큰 불확실성이기도 합니다. 정비사업은 조합 설립부터 착공까지 수년이 걸리며, 사업이 무산될 경우 노후 단지의 감가가 이어질 수 있습니다. 현재 인근 중개업소 호가는 최고 8억 원대, 전세 5억 3,000만 원 선이지만 실제로는 거래가 뜸해 시세가 제대로 잡히지 않은 상태라고 합니다. 감정가 6억 700만 원 자체가 “현시점 급매가”라는 의견도 있었습니다.
👉️ 법원경매 준비서류 확인 바로가기4. 입지와 교통·학군·주변환경
망미한신아파트는 도시철도 3호선 배산역(약 559m)과 1호선 장전역 근거리로 대중교통이 편리한 편입니다. 주변으로 배산초·망미중·남일고 등이 도보권에 있어 학군이 양호합니다. 단지 주변에는 편의점·음식점·카페가 있지만 대형 상권은 제한적이며, 고지대라 접근성과 주차가 다소 불리하다는 평가입니다.
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 교통 | 배산역 559m, 도시철도 1·3호선 근거리 (양호) |
| 학군 | 배산초·망미중·남일고 도보권 (양호) |
| 상권 | 인근 상권 제한적 (보통) |
| 주차 | 지상 주차장만 존재, 협소 (불리) |
| 접근성 | 고지대 위치, 차량 가로망 편의 (보통) |
단지의 가장 큰 장점은 대단지 규모와 중대형 평형 구성이라는 점입니다. 주출입구는 차량게이트 없이 개방되어 있고 각 동에 경비초소가 있습니다. 저층(2층) 세대라 조망은 제한적이지만, 동호수 대비 전면동 배치로 채광·통풍은 나쁘지 않다는 현장 소견이 있었습니다. 거주 목적으로도, 투자 목적으로도 입지 이해가 중요한 포인트입니다.
5. 유찰 이력과 입찰 전략
이 물건은 무려 3차례 유찰을 거치며 최저가가 크게 하락했습니다. 1차(2022.07.11, 6억 700만 원)에서 시작해 3차 현재 최저가는 3억 8,848만 원(64%)입니다. 아래 표는 유찰 과정을 정리한 것입니다.
| 차수 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2023.01.09 | 607,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.08.26 | 485,600,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.10 | 388,480,000원 | 진행 예정 |
| 4차(예정) | 2026.09.21 | 310,784,000원 | – |
| 5차(예정) | 2026.11.02 | 248,627,000원 | – |
| 6차(예정) | 2026.12.07 | 198,902,000원 | – |
경매에서 높은 유찰 횟수는 “경쟁이 없어 저렴하게 매수할 기회”이자 동시에 “시장이 회의적으로 보는 물건”이라는 신호입니다. 유찰 횟수만 보고 무턱대고 입찰하면 안 되고, 반드시 다음과 같은 점을 점검해야 합니다.
① 점유자 인도 가능성 ② 재건축 사업의 진척도와 기간 ③ 추가 분담금·철거비 부담 여부 ④ 공시가(2026.01 기준 2.6억 원)와의 격차 ⑤ 낙찰가가 실거래가(전용 197㎡ 평균 약 2.7억 원)와 비교해 적정한지.
6. 망미한신 205호 경매 체크포인트 정리
지금까지 정리한 내용을 종합하면, 이 물건은 다음과 같은 특징을 가집니다.
- 좋은 점 : 임차인 없음, 교통·학군 양호, 재건축 추진 중, 최저가 대폭 하락(64%)
- 주의할 점 : 소유자 가족 실거주 추정(명도 필요), 재건축 무산 리스크, 노후·주차 불리, 시세 확인 어려움
- 입찰 시 : 현장 방문 + 등기부·전입세대 재확인 후 최저가 이하 응찰 검토
| 항목 | 판단 |
|---|---|
| 임차인 | 없음 (리스크 낮음) |
| 점유 | 소유자 가족 추정 (명도 리스크 보통) |
| 재건축 | 결의·동의 진행 중 (불확실) |
| 가격 | 감정가 대비 64%, 추가 하락 가능 |
경매 입찰은 정보가 생명입니다. 반드시 법원경매정보 홈페이지(DVLAW)와 대법원 경매 정보를 재확인하고, PDF로 제공된 조사서·현황조사·등기부등본을 꼼꼼히 읽어보신 뒤 의사결정하시기 바랍니다. 특히 이 문서는 2026년 8월 1일 기준 정보이므로, 입찰 직전 최신 정보와 일치하는지 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 망미한신아파트 205호 경매 낙찰가가 얼마인가요?
A. 아직 낙찰 전입니다. 2026년 8월 10일(월) 10시 매각기일의 최저매각가격은 3억 8,848만 원(감정가 6억 700만 원의 64%)입니다.
Q2. 이 물건에 임차인이 있나요?
A. 조사된 임차내역이 없습니다(0명). 다만 소유자 가족이 전입세대로 등재되어 있어 실거주 가능성이 있으며, 폐문으로 정확한 임대차관계는 확인되지 않았습니다.
Q3. 보증금은 얼마인가요?
A. 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 3,884만 8,000원입니다.
Q4. 낙찰 후 명도(집 비워주기)는 어떻게 되나요?
A. 소유자 가족이 점유 중이라면 인도명령이나 명도소송 등 별도 절차가 필요할 수 있어 시간·비용이 추가될 수 있습니다. 점유관계를 먼저 확인하세요.
지금까지 부산 수영구 망미한신아파트 103동 205호 경매(2021타경104585) 물건을 분석해 봤습니다. 입찰은 반드시 최신 법원 정보를 재확인한 뒤 신중하게 결정하시고, 권리분석에 자신이 없다면 아래 글들을 먼저 읽어보시길 권합니다.