부산 해운대구 재송동에 감정가 9.2억 원짜리 4층 다가구주택이 경매에 나왔고(해운대 경매), 4회 유찰을 거쳐 이제 최저가 2억 2,118만 원(감정가의 24%)까지 내려왔습니다. 동해선 재송역에서 도보 10분 거리의 중소규모 주거용 다가구라 수익형 투자 관점에서 눈길을 끄는 물건이죠. 오늘은 이 2024타경6323 해운대 재송동 다가구주택 경매의 핵심 정보를 하나하나 분석해 드릴게요.
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1. 다가구주택 경매 물건 개요
본건은 부산광역시 해운대구 재송동 1039-5에 위치한 지하 1층~지상 4층 다가구주택입니다. 사건번호는 2024타경6323, 부산지방법원 동부지원 7계에서 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 상북새마을금고이며, 채무겸 소유자는 (주)퍼스트오라클입니다.
매각 진행 현황
| 구분 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-01-06 | 9억 2,122만 원 | 유찰 |
| 2차 | 2026-02-10 | 6억 4,486만 원 | 유찰 |
| 3차 | 2026-03-24 | 4억 5,140만 원 | 유찰 |
| 4차 | 2026-07-14 | 3억 1,598만 원 | 유찰 |
| 5차 | 2026-08-18 | 2억 2,118만 원 | 예정 |
감정평가액은 9억 2,122만 8,880원입니다. 토지(204.4㎡·약 62평)가 5억 1,917만 원, 건물(약 410㎡·124평)이 3억 8,986만 원, 여기에 제시외 건물 1,219만 원이 합산된 금액입니다. 5회 유찰을 거치며 최저가는 감정가의 24% 수준인 2억 2,118만 7,000원까지 내려왔습니다.
2. 입지와 주변 환경
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본건은 재송중학교 남서측 약 200m 인근에 위치하며, 동해선 재송역에서 약 681m 거리입니다. 주변은 중소규모 공동주택과 단독주택, 일부 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다. 북동측으로 폭 8m 내외의 진입로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- ✅ 동해선 재송역 약 681m (도보 10분)
- ✅ 재송중학교 남서측 200m
- ✅ 도보권 초·중학교, 법원, 재래시장, 마트
- ✅ 남서하향 완경사지대, 자체 평탄화한 세장형 토지
- ✅ 노선버스 정류장 인근
다만 다소 언덕에 위치해 입지 조건은 다소 떨어진다는 평가가 있으며, 인근 중개업소에 따르면 본건보다 입지가 양호한 원룸이 보증금 500만 원/월 30만 원 수준에 거래된다고 합니다. 상권보다는 주거 수요 기반의 월세 수익형으로 접근하는 것이 바람직합니다.
3. 임대 수익 분석
👉️ 모텔경매 영업허가 방법 바로가기현재 건물은 지하 101호, 2층 201~204호, 3층 301~304호, 4층 401·402호 등 총 11개 호실의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 다만 현장조사 결과 공실률이 상당히 높은 상황입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송경란 | 402호 | 주거 | 미상 | 미상 | 있음 |
| 피닉스그린플래넷(주) | 101호 | 오피스텔 | 100만 원 | 10만 원 | 있음 |
| 피닉스플래닛(주) | 304호 | 오피스텔 | 미상 | 미상 | 없음 |
임차보증금 합계는 100만 원, 월세 합계는 10만 원입니다. 대항력이 있는 임차인(송경란, 피닉스그린플래넷)의 경우 보증금 인수 여지가 있어 주의가 필요합니다. 특히 송경란은 전입일상 대항력이 있으므로 보증금 있는 임차인이라면 인수해야 할 수 있습니다.
현장 조사에서 303·401호를 제외한 나머지 호실은 전기계량기가 정지·철거된 상태로 공실률이 매우 높은 것으로 확인되었습니다. 대신 층별로 1~4호실씩 나뉘어 있어 전체 리모델링 후 월세로 전환하면 수익화 여지가 있는 구조입니다. 다만 관리가 되지 않아 시설 보수 비용을 충분히 고려해야 합니다.
4. 유찰 이력과 매각가율 분석
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이 물건은 4회 유찰을 거쳐 5차 매각기일에 접어들었습니다. 감정가 대비 매각가율이 급격히 낮아지고 있어 주목할 만합니다.
유찰에 따른 매각가율
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 1차 | 9억 2,122만 원 | 100% |
| 3차 | 4억 5,140만 원 | 49% |
| 5차 | 2억 2,118만 원 | 24% |
5차 매각기일은 2026년 8월 18일 오전 10시이며, 최저가는 감정가의 24%인 2억 2,118만 원입니다. 참고로 매각 자료에는 6차(2026-09-22, 1억 5,483만 원)와 7차(2026-10-27, 1억 838만 원) 기일도 예정되어 있습니다. 감정가 대비 24%까지 내려온 만큼, 입찰 경쟁과 매각 가능성을 고려한 전략이 필요합니다.
5. 리스크 점검
장점만큼 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크도 있습니다. 입찰 전 다음 항목을 꼭 확인하세요.
- ⚠️ 높은 공실률 — 11개 호실 중 대부분 전기계량기 정지·철거
- ⚠️ 건물 노후화 — 2011년 사용승인, 관리 안 된 상태
- ⚠️ 폐문 유찰 이력 — 거주자·임차인 확인 미완료
- ⚠️ 대항력 있는 임차인 — 보증금 인수 여지(송경란)
- ⚠️ 권리관계 복잡 — 채권액 합계 29억 3,273만 원
- ⚠️ 공부상과 현황 차이 — 지하 1층 공부상 사무소·현황 주택
특히 채권액 합계가 29억 3,273만 8,202원으로 근저당이 여럿 설정되어 있어, 정확한 권리분석과 배당 절차 검토가 필수입니다. 폐문으로 점유 관계가 불명확한 만큼 현장 재조사가 권장됩니다.
6. 경매 투자 체크리스트
해운대 재송동 다가구 경매 투자를 고려한다면 아래 체크리스트를 순서대로 확인하세요.
- ☑️ 권리분석 — 등기부 등본으로 소멸·인수 권리 구분
- ☑️ 현장 재조사 — 공실·점유 현황 재확인
- ☑️ 임대차 확인 — 대항력 있는 임차인 보증금 규모
- ☑️ 리모델링 비용 — 전기·도배·보일러 등 수선비 산정
- ☑️ 월세 수익 시뮬레이션 — 전 호실 월세 전환 시 수익률
- ☑️ 재판매·수익 전략 — 감정가 24% 진입 후 회수 계획
매각기일이 가까워질수록 경쟁이 붙을 수 있으니 미리 응찰 한도를 정해두고 기준을 넘지 않는 것이 중요합니다. 다가구 경매는 낮은 가격에 사는 것보다 ‘공실을 어떻게 채우고 월세로 전환하느냐’가 수익을 좌우합니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 이 다가구주택의 매각기일이 언제인가요?
2026년 8월 18일 오전 10시, 부산지방법원 동부지원 7계(051-780-1426)에서 진행됩니다.
Q2. 최저 매각가격은 얼마인가요?
감정가의 24%인 2억 2,118만 7,000원이며, 입찰보증금은 10%인 2,211만 8,700원입니다.
부산 해운대구 재송동 다가구주택 2024타경6323는 감정가 대비 24% 수준의 초저가 최저가와 동해선 역세권이라는 매력을 갖춘 물건입니다. 하지만 높은 공실률, 건물 노후화, 대항력 있는 임차인 등 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크도 존재합니다.
다가구 경매는 정보와 권리분석이 생명입니다. 매각기일 전까지 등기부 등본과 현황조사서를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하신 뒤 신중한 의사결정을 하시기 바랍니다.
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