노원구 재건축 13곳 상가 쪼개기 행위제한, 어디까지 막히나

노원구 재건축 왜 상가 쪼개기를 막으려 하나? 재건축은 조합 설립부터 시작된다. 그런데 조합 설립에는 법정 동의율을 채워야 하고, 동의율은 ‘구분소유자 수’를 기준으로 계산된다. 여기서 문제가 생긴다.

이게 이른바 ‘상가 쪼개기’다. 노원구는 이 흐름을 초기 단계에서 끊기로 했다. 재건축 예정지 13곳을 대상으로 정비구역 지정 전 행위제한을 추진한다고 13일 밝혔다.

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실제로 얼마나 늘었나 — 월계시영 사례

말로만 되는 문제가 아니었다. 구가 확인한 사례가 있다.

단지	기간	전유부분 분할	상가 호수 증가
월계시영고층아파트	최근 3년	3건	33개 호 +

3건의 분할로 상가가 33개 호나 늘었다. 하나의 상가 지분을 여러 명이 나눠 갖는 방식으로 구분소유자를 늘린 것이다. 주민 갈등을 부추기고 사업을 지연시키는 요인으로 꼽히는 이유다.

행위제한은 도시 및 주거환경정비법 제19조와 토지이용규제 기본법 제8조에 근거한다. 대상은 재건축 정비계획 수립 중인 지역 가운데 주민 대표자나 추진위원회가 행위제한을 요청한 곳이다. 구는 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한 여부를 정한다.

검토 대상지 13곳은 다음과 같다.

제한되는 행위는 사업성에 영향을 주는 권리 변동들이다.

절차는 이렇게 흘러간다.

무조건 다 막는 건 아니다. 정당한 필요성이 인정되는 경우에는 심의를 거쳐 예외를 허용한다. 재산권 보호와 공익 사이의 균형을 고려하겠다는 취지다.

정비구역 지정 전에 상가 전유부분이나 토지를 분할해 구분소유자 수를 늘리는 행위입니다. 1개 상가의 지분을 여러 명이 나눠 갖는 식으로, 조합 설립 동의율 계산의 기준이 되는 사람 수를 늘려 사업을 지연시킵니다.

행위제한은 고시 이후의 행위를 규율하는 장치입니다. 이미 이뤄진 권리관계는 그대로 인정되지만, 현재 공람·심의 절차가 진행 중이므로 자신이 속한 단지의 상황은 노원구청 재건축사업과나 서울도시공간포털에서 직접 확인하는 게 정확합니다.

정리하면, 노원구의 이번 조치는 재건축 초기 단계에서 권리관계가 흔들리는 걸 미리 막아 사업 지연과 주민 갈등을 줄이려는 선제 조치다. 13곳에 들어가는 단지 주민이라면 공람 기간에 의견을 낼 수 있으니 일정을 챙겨두자.