부산 수영구 남천동 삼익비치 조합원 분양신청을 마무리하고 관리처분계획 단계로 넘어가고 있다. 광안리와 맞붙은 ‘부산의 은마’ 삼익비치가 최고 59층 ‘그랑자이 더 비치’로 탈바꿈하는 과정에서 조합원 분양신청 결과와 분양가·분담금, 시세차익 전망, 그리고 일반분양이 언제쯤 얼마에 나올지가 관심이다. 지금까지 확정·공개된 내용을 정리했다.
- 단지: 부산 수영구 남천동 삼익비치타운 → 그랑자이 더 비치 (GS건설, 최고 59층·8개 동·3,060가구)
- 방식: 1대1 재건축 (총사업비 약 2조 원)
- 분양신청: 2026년 8월 24일 시작 → 10월 9일 마감, 약 2,960여 명 신청
- 조합원 분양가: 전용 84㎡(34평) 약 18억 7,600만 원, 분담금 약 8억 5,500만 원
- 입주 목표: 2032년 말~2033년 중순
사업 개요와 지금까지 진행 상황
삼익비치타운은 1979년 준공된 최고 12층·3,060가구 규모 단지다. 재건축을 통해 최고 59층, 8개 동, 3,060가구와 부대복리시설을 짓는 1대1 재건축 사업으로, 시공사는 GS건설이고 단지명은 ‘그랑자이 더 비치’로 정해졌다.
- 2026년 6월 24일: 사업시행계획 변경인가 확정 고시 완료
- 2026년 8월 20일: 조합원 분양신청 방문 사전예약 접수 시작
- 2026년 8월 24일: 조합원 분양신청 본격 시작
- 2026년 10월 9일: 분양신청(평형신청) 마감
당초 특별건축구역 시범사업 선정으로 최고 99층·3,700가구 규모까지 검토됐지만 지난 6월 정기총회에서 부결됐다. 초고층으로 가면 공사비가 늘고 사업 기간이 길어져 조합원 분담금이 1인당 1억 원 이상 불어날 수 있다는 판단에서다.
삼익비치 조합원 분양신청 결과 (평형별)
조합은 사전예약 기반 전자 시스템을 도입해 방문이 특정 날짜에 몰리는 것을 줄였다. 분양신청 결과는 조합원별 분양 배정과 추가 분담금을 담는 관리처분계획의 기초자료로 쓰인다. 전체 약 2,960여 명이 신청했고, 잔여 세대는 일반분양 및 보류지로 분류될 전망이다.
| 평형 | 분양신청 결과 | 비고 |
|---|---|---|
| 25평형 | 2.16 : 1 | 최고 경쟁률 (소형 인기) |
| 34평형 (전용 84㎡) | 균형 | 국민평형 |
| 35~36평형 | 미달 | 중소형 미달 |
| 40평형 (전용 96㎡) | 미달 | 주력(42%)이지만 분담금 부담 |
| 48평형 | 1.18 : 1 | 대형 |
| 55~56평형 | 1.37 : 1 | 대형 |
| 61평형 | 1.24 : 1 | 감정가 커트라인 논란 |
| 71평형 | 1.30 : 1 | 초대형 이변 |
| 펜트하우스 (103평) | 소수 당첨 | 초고가·분담금 최대 |
특징은 중소형(35~40평) 미달과 대형(61·71평) 초과가 동시에 나타났다는 점이다. 분담금 부담으로 하향 지원하는 흐름과, 오션뷰 초대형을 노리는 수요가 엇갈렸다. 위 경쟁률은 사회관계망 등에서 나온 수치라 참고용으로 보면 되고, 최종 평형별 배정은 관리처분계획 인가 과정에서 확정된다.
조합원 분양가와 분담금
조합이 2026년 9월 조합원들에게 공개한 ‘분양가액 추정에 따른 분담금 예시’ 자료 기준으로, 평당 공사비를 3.3㎡당 950만 원으로 추산해 아래처럼 산출됐다.
| 주택형 | 비중 | 조합원 분양가 | 추정 분담금 |
|---|---|---|---|
| 전용 84㎡ (34평) | 국민평형 | 약 18억 7,600만 원 | 약 8억 5,500만 원 |
| 전용 96㎡ (40평) | 주력 (약 42%, 1,276가구) | 약 21억 3,100만 원 | 약 11억 1,080만 원 |
| 펜트 244㎡ (103평) | 최상층 | 약 54억 2,560만 원 | 44억 원 초과 |
참고로 2023년 초 조합이 통지한 안내문 기준 분양가는 평당(3.3㎡) 조합원 4,500만 원, 일반분양 4,900만 원이었다. 이후 사업비 상승으로 조합원 분양가가 평당 5,300만 원대까지 올라온 셈이다.
시세차익은 얼마나 될까
조합원 분양가가 평당 5,300만 원대로 부산 재건축 최고 수준인 만큼, 시세차익은 ‘입주 시점에 시세가 얼마나 올라 있느냐’에 크게 좌우된다. 기준점부터 잡아보자.
- 현재 기존 삼익비치 대형(48평형) 실거래: 약 20억~21억 원 선
- 인근 오션뷰 신축 참고: 민락동 알티에로광안(58평, 2029년 입주) 약 30억 원
- KB국민은행 분석(2024년 초): 입주 후 자산가치 약 20억 8,000만 원 추정
전용 84㎡(34평, 분양가 18억 7,600만 원) 기준으로 입주 시점 예상 시세를 평당 가정으로 나눠 계산하면 아래와 같다.
| 시나리오 | 가정 시세 (평당) | 34평 예상 시세 | 예상 시세차익 |
|---|---|---|---|
| 보수적 | 6,500만 원 | 약 22억 1,000만 원 | 약 3억 3,000만 원 |
| 중립 | 8,000만 원 | 약 27억 2,000만 원 | 약 8억 4,000만 원 |
| 낙관적 | 1억 원 | 약 34억 원 | 약 15억 2,000만 원 |
- 위 표는 가정에 기반한 단순 산식이며 실제 시세와 다를 수 있다.
- 변수 1: 관리처분 과정에서 분담금·분양가가 더 오를 수 있다.
- 변수 2: 2032년 말 이후 입주 시점의 부동산 경기와 금리 수준.
- 변수 3: 오션뷰·초고층 프리미엄이 시세에 얼마나 반영될지.
정리하면, 분양가가 이미 높아서 과거처럼 수억~십수억 원의 차익을 기대하기는 어려워졌다. 조합원 본인이라면 감정가와 추가 분담금을 합친 실투자 금액 기준으로, 신규 매수라면 입주권 매수가에 향후 분담금을 더한 총투자 기준으로 따져봐야 한다.
일반분양은 언제, 얼마나
삼익비치는 1대1 재건축이라 일반분양 물량이 원래 적다. 과거 조합 자료에는 총 3,325세대 중 일반분양을 265세대 수준으로 계획한 내용이 있었지만, 최종 물량·시기·가격은 아직 확정되지 않았다.
- 시기: 관리처분계획 인가(2027년 상반기 목표) 이후에나 윤곽이 잡힌다.
- 물량: 조합원 미신청분과 상가 조합원 배정분 등을 제외한 소수 물량만 일반분양될 가능성이 크다.
- 가격: 확정된 일반분양가는 없다. 조합원 분양가(평당 5,300만 원대)보다 높게 형성될 가능성이 높다.
일반 청약을 노린다면 조합 공식 공지와 수영구청 고시를 주기적으로 확인하는 게 정확하다. 현재 시장에 유통되는 물건은 대부분 조합원 입주권(분양권)이라는 점도 기억해두자.
앞으로의 일정
| 시기 | 단계 |
|---|---|
| 2026년 6월 | 사업시행계획 변경인가 (완료) |
| 2026년 8~10월 | 조합원 분양신청 (완료) |
| 2027년 상반기 | 관리처분계획 인가 목표 |
| 2027년 하반기 | 이주 개시 |
| 2028년 하반기 | 철거 개시 |
| 2028년 12월 | 착공 목표 |
| 2032년 말~2033년 중순 | 입주 목표 |
위 일정은 조합 목표 기준이며, 행정 절차와 현장 여건에 따라 달라질 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 삼익비치 일반분양은 청약으로 받을 수 있나요?
삼익비치는 1대1 재건축이라 일반분양 물량이 매우 적습니다. 최종 물량·시기는 관리처분계획 인가 이후 확정되므로, 지금은 일반 청약을 노리기보다 조합 공식 공지와 수영구청 고시를 확인하는 단계입니다. 시장에서 거래되는 물건은 대부분 조합원 입주권입니다.
Q. 조합원 분양가가 높은데, 시세차익이 남을까요?
분양가가 평당 5,300만 원대로 부산 최고 수준이라 과거 같은 큰 차익은 기대하기 어렵습니다. 전용 84㎡ 기준 입주 시점 시세가 평당 6,500만~8,000만 원을 넘어야 수억 원대 차익이 납니다. 분담금 추가 상승과 입주 시점 경기에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실투자 금액 기준으로 따져보는 게 안전합니다.
정리하면, 삼익비치는 조합원 분양신청을 마치고 관리처분계획 단계로 접어들었다. 평형별로 중소형 미달과 대형·초대형 초과가 엇갈렸고, 분양가·분담금은 부산 최고 수준으로 확정됐다. 시세차익은 입주 시점 시세에 달려 있고, 일반분양은 소수 물량만 나올 전망이다. 관심이 있다면 관리처분계획 인가 시점(2027년 상반기 목표)을 기준으로 조합 공지와 시세 변동을 함께 지켜보는 게 현실적이다.