민원인이 찾아와서 말합니다. “땅 경사가 좀 가파른데, 집 한 채 지으려고 하는데 안 될까요?” 이런 상담, 생각보다 자주 받게 됩니다. 특히 도시 외곽이나 개발이 진행 중인 지역에서 흔한 케이스인데요. 개발행위허가를 신청하려고 보니 해당 지자체 조례에서 정한 경사도 기준을 초과해서 막막해하는 경우가 많습니다.
오늘은 실제 사전컨설팅감사 사례를 통해 경사도 기준을 초과한 토지에서도 개발행위허가가 가능한지, 어떤 조건이 필요한지 하나씩 살펴보겠습니다.
🌄 개발행위허가 경사도 기준, 어디서 정하나
개발행위허가를 받으려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제56조 및 별표1의2에 따른 요건을 충족해야 합니다. 이 중 주요 검토 항목이 바로 경사도입니다.
지자체마다 도시계획조례로 개발행위허가 기준을 정하고 있는데, 대부분 관리지역 기준으로 평균경사도 20도를 허용 기준으로 삼고 있습니다. 즉 20도를 초과하면 원칙적으로 허가가 어렵다는 뜻이죠.
그런데 여기서 중요한 점은, 이 기준이 절대적인 금지 사유가 아니라는 것입니다. 법령과 판례가 예외적인 허가 가능성을 열어두고 있습니다.
📋 실제 사례: 경사도 21.5도 토지, 허가 받을 수 있을까
🔍 사례 개요
경기도 ○○시 ○○읍의 한 민원인은 계획관리지역 내 준보전 산지를 개발하려 했습니다. 그런데 해당 토지의 평균경사도가 21.5도로 측정되었고, 해당 시의 도시계획조례상 개발행위허가 기준인 20도를 초과했습니다.
지자체에서는 “조례 기준 초과로 허가가 어렵다”는 입장이었습니다. 그런데 이 부지의 특징이 있었습니다. 주변을 살펴보면 이미 다세대주택 단지와 교회가 들어서 있어 사실상 개발이 완료된 지역이었습니다. 민원 부지만 한 필지 덩그러니 남아 있어 오히려 주변 미관을 해치고 있었죠.
⚖️ 핵심 쟁점
이 사례의 쟁점은 크게 세 가지입니다.
- 📄 법적 기준 위반 — 도시계획조례상 경사도 20도 기준 대비 1.5도 초과
- 🏘️ 주변 개발 현황 — 인근이 이미 개발 완료, 부지만 남아 미관 저해
- ⚖️ 행정심판 선례 — 유사 사례에서 경기도 행정심판이 “불허가 처분 취소” 결정
지자체 입장에서는 고민이 됩니다. “법령상 기준을 충족하지 못하는데 허가해 줬다간 감사에 걸릴 수도 있고, 그렇다고 안 해주자니 행정심판에서 지면 시간과 행정력만 낭비됩니다.” 이런 상황에서 지자체는 경기도 사전컨설팅감사에 의견을 요청하게 됩니다.
🏛️ 경사도 완화, 두 가지 방법
사전컨설팅감사 결과는 명확했습니다. 경사도 기준 초과 시에도 두 가지 방법으로 개발행위허가가 가능하다는 결론이 나왔습니다.
✅ 방법1: 도시계획위원회 심의를 통한 경사도 완화
국토계획법 시행령 제56조 및 별표1의2에서는 경사도 완화에 대해 이렇게 규정하고 있습니다. “지형 여건 또는 사업수행상 도시계획조례로 정하는 기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등에 관한 조치가 포함된 개발행위 내용에 대하여 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도시계획조례로 정하는 기준을 완화하여 적용할 수 있다”는 것입니다.
중요한 점은, 해당 시 도시계획조례 제64조에서는 이 사안이 위원회 심의 대상에 포함되지 않더라도, 국토계획법 시행령이 경사도 완화의 심의 대상을 별도로 규정하고 있기 때문에 위원회 심의를 통해 경사도 완화가 가능하다는 것입니다.
✅ 방법2: 행정청의 재량에 의한 판단
대법원은 개발행위허가를 재량행위로 보고 있습니다(대법원 98두17593 판결 등). 즉, 법령 요건을 일부 충족하지 못했더라도 예외적으로 허가가 가능하다는 의미입니다.
구체적으로는 이런 경우입니다.
- 공익상 필요가 있거나
- 신청인이 입는 불이익이 현저히 큰 경우
이런 상황이 인정된다면, 재량권을 행사하여 허가 처분이 가능하다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2011두29205 판결). 다만, 재량권 행사에는 비례원칙과 평등원칙을 준수해야 하며, 자의적인 판단은 금물입니다.
💡 실무자가 알아야 할 핵심 포인트
이 사례를 통해 정리되는 실무 포인트를 짚어보겠습니다.
- 📍 첫째, 경사도 기준 초과는 절대적 불허 사유가 아닙니다. 도시계획위원회 심의를 통해 완화가 가능합니다.
- 📍 둘째, 인근 개발 현황이 중요한 판단 요소입니다. 홀로 남은 필지는 보전 가치가 낮다는 점을 적극 활용하세요.
- 📍 셋째, 행정심판 선례를 확인하세요. 유사 사례에서 지자체가 패소했다면, 같은 절차를 반복할 필요가 없습니다.
- 📍 넷째, 경사도 차이가 미미한 수준(1~2도)이라면, 재량권 행사를 통한 허가도 고려할 수 있습니다.
⚠️ 유의사항: 이럴 때는 주의하세요
위의 방법이 모든 경사도 초과 사례에 적용되는 건 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 신중하게 접근해야 합니다.
- 경사도 차이가 큰 경우 — 30도 이상 급경사는 완화 적용이 어려움
- 산사태 위험지역 — 재해위험성 검토 필수
- 상수원보호구역 — 다른 법령의 규제가 추가 적용됨
- 생태자연도 1등급지 — 별도의 환경 규제가 있으므로 별도 검토 필요
🤔 FAQ
Q: 경사도 기준을 초과하면 무조건 도시계획위원회 심의를 받아야 하나요?
A: 네, 그렇습니다. 국토계획법 시행령에서 경사도 완화의 경우 도시계획위원회 심의를 거치도록 규정하고 있습니다. 지자체 조례에 위원회 심의 대상으로 명시되지 않았더라도 상위법령에 따라 심의가 필요합니다.
Q: 행정청 재량으로 허가해 줬다가 감사에서 지적될 위험은 없나요?
A: 도시계획위원회 심의를 거친 결정이라면 감사 지적 가능성은 낮습니다. 위원회 심의를 통해 법적 근거를 확보하고, 재량권 행사의 적절성을 입증할 수 있기 때문입니다. 다만 심의 결과와 다른 처분을 한 경우라면 감사 지적의 대상이 될 수 있습니다.
✅ 마치며
오늘 살펴본 것처럼, 경사도 기준을 초과했다고 해서 무조건 개발행위허가가 불가능한 것은 아닙니다. 도시계획위원회 심의와 행정청의 재량이라는 두 가지 방법이 열려 있습니다. 다만, 이러한 판단에는 합리적인 근거와 충분한 검토가 필요하다는 점, 잊지 마세요.
혹시 지금 비슷한 고민을 하고 계신다면, 이 사례가 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.
🏷️ 태그
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