부산 해운대구 중동 상가주택(근린주택) 1동이 경매로 나왔습니다. 2025타경5513으로 1층은 반지하 창고, 2층은 찹쌀꽈배기 상가, 3~4층은 사무실, 5층은 숙박시설로 활용되고 있는 임대수익형 복합건물입니다. 감정가 15억 681만원짜리 건물이 유찰을 거듭해 이제 최저매각가는 감정가의 49%인 7억 3,833만원까지 내려왔습니다.
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1. 물건 개요 · 2. 입지 분석 · 3. 유찰 이력과 매각기일 · 4. 권리분석 · 5. 임차인 현황과 배당 · 6. 입찰 전 주의사항 · FAQ · 마무리
1. 물건 개요: 상가와 주택이 함께 있는 근린주택
이번 물건은 부산 동부지원 6계가 진행하는 2025타경5513 (부동산임의경매) 사건입니다. 채무자는 이미령, 소유자는 이미령·정재윤(각 1/2 지분), 채권자는 농협자산관리회사로, 경매개시결정일은 2025.06.27입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경5513 (부산동부지원 6계) |
| 소재지 | 부산 해운대구 중동 904, 주건축물제1동 (좌동순환로 416) |
| 물건종별 | 근린주택 (상가 1~4층 + 주택 5층) |
| 토지면적 | 141㎡ (42.65평) |
| 건물면적 | 339.54㎡ (102.71평) |
| 감정가 | 1,506,813,840원 (토지 11.52억 + 건물 3.55억) |
| 최저매각가(3차) | 738,338,700원 (감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.08.25 (화) 10:00 |
| 보증금(10%) | 73,833,900원 |
| 매각방식 | 토지·건물 일괄매각 |
토지는 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2019.02.22 사용승인을 받았습니다. 1층 근린생활시설(9.11평), 2층 주차장·상가(25.1평), 3층 근린생활시설(24.81평), 4층 근린생활시설(25.16평), 5층 주택(18.54평)으로 구성되어 있습니다.
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2. 입지 분석: 중동역·장산역 인근의 임대 수요 밀집 지역
본건은 해운대구 미포교차로 북동측 인근에 위치하며, 주변은 도로변 각종 근린생활시설과 후면 단독주택·소규모 공동주택·아파트단지로 형성된 주상용 건부지입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
대중교통 접근성을 보면 2호선 중동역이 약 820m, 장산역이 약 877m 반경 1km 이내에 있습니다. 해운대 해수욕장, 달맞이길, 장산 신도시 생활권을 모두 누릴 수 있어 상가 임차 수요가 비교적 꾸준한 지역으로 평가됩니다.
특히 본건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어, 전면도로(좌동순환로)를 통한 상가 접근성과 가시성이 좋은 편입니다. 다만 복합형 경사지대에 조성된 부정형 토지라 층별 접근성 차이가 크다는 점은 반드시 현장 확인이 필요합니다.
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3. 유찰 이력과 매각기일 전망
이 물건은 1차 15억 681만원 → 2차 10억 547만원 → 3차 7억 3,833만원으로 두 차례 유찰되며 최저가가 크게 낮아졌습니다. 현재 진행 예정인 3차 매각기일의 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.
| 차수 | 매각기일 | 최저매각가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-06-16 | 1,506,813,840원 | 유찰 |
| 2차 | 2026-07-21 | 1,054,769,600원 | 유찰 |
| 3차 | 2026-08-25 | 738,338,700원 (49%) | 진행 예정 |
| 4차 | 2026-09-29 | 516,837,000원 | (유찰 시) |
이런 상가주택은 임차인 5명이 실제 영업·거주 중이어서, 단순 가격만 보고 입찰하면 큰 위험이 있습니다. 3차에서도 유찰될 경우 4차 최저가가 5.17억까지 내려가지만, 임대차와 명도 문제가 있어 가격이 낮다고 무조건 저렴한 물건은 아닙니다.
👉️ 소액임차인 최우선변제 내용 바로가기4. 권리분석: 말소기준권리와 채권 구조
이 물건의 말소기준권리는 2022.02.24 근저당입니다. 채권자인 농협자산관리회사(영남권역관리센터)의 근저당권은 부산·경남우유협동조합의 확정채권이 양도된 것으로, 말소기준등기가 되어 매수인에게는 소멸됩니다.
이후 등기된 삼성카드, 서울신용보증재단, 세종·강동세무서, 국민건강보험공단, 탄동농협(2억), 하나은행, 한국주택금융공사, 해운대구 등의 가압류·압류는 모두 말소기준등기 이후에 설정되어 전부 소멸합니다.
| 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 |
|---|---|---|---|
| 근저당 (말소기준) | 농협자산관리회사 | 1,140,000,000원 | 소멸 |
| 지분가압류 | 삼성카드 | 9,445,463원 | 소멸 |
| 지분가압류 | 서울신용보증재단 | 36,398,684원 | 소멸 |
| 지분가압류 | 탄동농협 | 200,000,000원 | 소멸 |
| 지분가압류 | 하나은행 | 27,088,319원 | 소멸 |
| 지분가압류 | 한국주택금융공사 | 97,716,523원 | 소멸 |
| 임의경매 | 농협자산관리회사 | 1,000,912,291원 | 소멸 |
등기상 권리는 채권액합계 약 15.31억원 수준으로, 말소기준등기 이전·이후 모든 저당권·가압류가 소멸하는 일괄매각 방식입니다. 다만 임차인 중 일부는 대항력이 인정되어 매수인이 보증금을 인수해야 할 수 있어, 권리분석은 등기부등본만으로 끝나지 않고 반드시 현황조사서와 임대차계약서를 함께 확인해야 합니다.
5. 임차인 현황과 배당: 핵심 리스크
이 물건은 임차인이 총 5명, 임차보증금 합계 9,000만원, 월세 합계 457만원으로 확인됩니다. 매도인의 목적이 없으나, 상가주택 특성상 대항력 있는 임차인이 있으면 보증금 전액이 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금/차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|
| 김소영 | 3층 점포 | 2,000만 / 100만 | 없음 (상가임차권등기) |
| (주)헨리스파트너스 | 4층 점포 | 1,000만 / 100만 | 없음 (배당종기일 후 신청) |
| 황하나 | 5층 주거 전부 | 2,000만 / 80만 | 없음 (소액임차인) |
| 황하나 | 5층 점포 | 2,000만 / 80만 | 없음 (배당요구 없음) |
| 유희정 | 2층 점포 | 2,000만 / 97만 | 있음 (배당순위) |
특히 2층의 유희정 임차인은 2019년 전입·확정일자가 있어 대항력이 인정되며 배당순위가 있습니다. 그 외 김소영(3층)은 상가임차권등기가 있지만 대항력은 없으며, 헨리스파트너스(4층)는 배당종기일 이후 신청해 배당금이 없습니다.
현장 조사 당시 폐문으로 대부분 임차인을 만나지 못했고, 2층 관계자 통화 결과로는 1층이 반지하 창고, 2층 찹쌀꽈배기 상가, 3~4층 사무실, 5층 숙박시설로 사용 중이라고 전했습니다. 실제 점유·임대차 여부는 별도 확인이 필요하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 권장합니다.
6. 입찰 전 확인할 주의사항
근린주택(상가주택) 경매는 아파트보다 권리관계와 명도 문제가 훨씬 복잡합니다. 입찰 전 반드시 아래 사항을 확인하세요.
- 대항력 있는 임차인 명도: 2층 유희정처럼 대항력이 인정되면 보증금 미반환 시 명도가 어렵습니다. 임차인·보증금·계약기간을 정확히 파악하세요.
- 도로점용허가시설: 일반건축물대장상 도로점용허가시설(점용료 부과)로, 소유권 변동 시 해운대구 도시관리과에 권리의무승계신고를 해야 합니다.
- 복합 건물 층별 용도: 1층 반지하 창고부터 5층 숙박시설까지 용도가 다양해, 화재·위생·건축물 용도 위반 여부를 확인하세요.
- 경매대출: 상가주택은 주거부분이 있어도 상가 경매대출 조건이 까다롭고, 운영 현황에 따라 심사가 달라집니다. 자금 조달을 먼저 검토하세요.
- 추가 세금: 낙찰 후 취득세와, 도로점용료 등 지자체 비용이 발생할 수 있습니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 최저매각가 7억 3,833만원에 입찰하면 낙찰될까요?
4차 매각기일 기준 단독 입찰 시 낙찰됩니다. 다만 상가주택은 임차인 5명이 영업·거주 중이라 명도 문제를 감안한 경쟁이 붙을 수 있어, 실제 낙찰가는 최저가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.
Q2. 대항력 있는 임차인 보증금은 매수인이 인수하나요?
네. 대항력 있는 임차인(2층 유희정 등)의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 입찰 전 임차보증금 환산 현황을 반드시 확인하세요.
※ 본 포스팅은 법률·투자 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 입찰 전 반드시 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가와 법원 경매정보를 확인하시기 바랍니다.