점유이전금지가처분 신청 비용 · 절차 총정리 (서식·변호사 비용 포함, 명도소송 필수)

보증금을 돌려받지 못했거나 임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 버티고 있으면, 가장 먼저 떠오르는 게 “명도소송”이죠. 그런데 정작 소송을 걸어두고 승소 판결을 받아도 실제로 건물을 비우는 건 또 다른 문제입니다. 특히 소송이 진행되는 몇 달 사이에 임차인이 몰래 다른 사람에게 세를 줘서 점유자가 바뀌어버리면, 승소 판결이 새 점유자에게는 효력이 없어 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 옵니다.

이런 일을 막기 위해 명도소송과 거의 동시에 진행해야 하는 절차가 바로 ‘점유이전금지가처분’입니다. 점유자가 바뀌지 않도록 법원이 임시로 묶어두는 보전처분이라 보면 됩니다. 오늘은 이 절차가 왜 필수인지, 비용이 얼마나 드는지, 어떤 서류와 순서로 진행하는지 실제 비용표를 중심으로 정리해드리겠습니다.

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아래는 명도 절차 전반의 흐름을 한눈에 보여주는 표입니다. 가처분은 전체 과정에서 가장 앞쪽에 위치합니다.

점유이전금지가처분이 왜 명도소송의 필수인가

명도소송은 특정한 피고(임차인)를 상대로 진행됩니다. 그런데 소송 도중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 명도소송 승소 판결은 그 새로운 점유자에게 힘이 미치지 않습니다. 판결 받아봤자 시작부터 다시 소송을 걸어야 하죠.

점유이전금지가처분은 이런 상황을 원천 차단합니다. 법원이 가처분을 인용하면, 이후 임차인이 임의로 점유를 제3자에게 옮기거나 명도를 피해 도피하는 행위를 못 하게 됩니다. 이미 점유가 옮겨진 경우에는 원상회복 가처분으로 새 점유자를 상대로 되돌려놓기도 합니다.

실무에서도 점유이전금지가처분 없이 명도소송만 진행하다가 점유가 변동되어 시간과 비용을 통째로 날린 사례가 적지 않습니다. 몇 개월의 소송 기간 동안 점유가 바뀔 리스크를, 가처분 한 번으로 없앨 수 있다는 점이 핵심입니다.

점유이전금지가처분 비용은 얼마나 드나

비용은 크게 ① 법원에 내는 실비(인지대·송달료 등) ② 변호사 수임료 ③ 보증보험료 ④ 집행관 비용으로 나뉩니다. 각각의 흐름을 표로 정리했습니다.

여기서 눈여겨볼 점은 가처분 자체의 법원 실비는 그렇게 크지 않다는 겁니다. 인지대 1만 원에 송달료 3~5만 원 수준이라, 보증보험과 집행 비용까지 합쳐도 10만~30만 원대입니다. 상대적으로 부담이 큰 것은 명도소송까지 포함한 변호사 수임료 쪽입니다.

점유이전금지가처분 신청 절차와 필요한 서류

가처분 신청은 부동산 소재지를 관할하는 법원에 합니다. 명도소송을 이미 제기한 상태라면 그 소송이 진행 중인 법원에 신청할 수도 있습니다. 전자소송 시스템을 이용하면 온라인으로 신청할 수 있고, 강제집행 신청은 법원을 직접 방문해 진행합니다.

진행 순서를 정리하면 아래와 같습니다.

① 서류 준비 및 목적물 특정 — 지번·동·호수까지 정확히 특정해야 가처분 범위가 흔들리지 않습니다. 목적물 가액 산정을 위해 등기부등본, 토지대장, 건축물대장을 발급받습니다.

② 전자소송으로 신청서 접수 + 인지·송달료 납부 — 전자소송 사이트에서 가상계좌로 인지대와 송달료를 납부합니다.

③ 담보제공명령 이행 — 법원이 가처분 결정 전에 담보제공명령을 내리면, 보증보험 회사에서 공탁보증보험증권을 발급받아 제출합니다. 점유이전금지가처분은 대체로 보증보험으로 충당할 수 있어 현금 공탁 부담은 크지 않습니다.

④ 가처분 결정문 송달 — 보증보험 제출 후 수일 내에 결정문을 받습니다. 이후 2주 내에 가처분 집행을 신청해야 하며, 이 기간을 넘기면 인지·송달료를 다시 내고 처음부터 다시 신청해야 합니다.

⑤ 집행관 집행 — 법원을 방문해 강제집행을 신청하면 집행관이 건물에 가서 고시문을 붙이고 임차인에게 점유이전 금지를 고지합니다.

준비해야 할 서류와 신청서 작성 요령

점유이전금지가처분 신청을 하려면 아래 서류가 필요합니다.

신청서 작성 시 핵심은 신청 이유를 사실관계 중심으로 구체적으로 적는 것입니다. 임대차 계약이 언제, 어떤 경위로 종료되었는지, 왜 점유가 이전될 위험이 있는지를 명확히 소명해야 법원이 가처분 필요성을 인정합니다. 목적물이 모호하면 보전 범위가 흔들릴 수 있어 지번·동·호수 명시가 특히 중요합니다.

가처분 집행 비용, 어디까지 드나

가처분 결정을 받았다고 끝이 아닙니다. 실제로 집행관이 물건을 관리·통제할 수 있게 해야 하며, 여기에도 비용이 발생합니다.

집행관 수수료(약 10만 원)가 기본으로 들고, 만약 임차인이 자리를 비워 집을 강제로 열어야 하는 경우 열쇠공·입회인 비용(약 10~30만 원)이 추가됩니다. 부동산 가액이 크거나 부수적인 출장 범위가 넓으면 총 40만~50만 원 이상까지 나올 수 있습니다.

다만 이런 집행 비용은 임대인이 먼저 부담하더라도, 명도소송에서 승소 판결이 확정된 뒤 ‘집행비용액확정결정신청’을 통해 임차인에게 전액 청구할 수 있습니다. 즉 최종적으로는 못 받은 보증금·집행비를 임차인 재산을 압류해 회수하는 길이 열려 있습니다.

명도소송 전체 비용과 변호사 선임 시 절약 포인트

점유이전금지가처분만 따로 보면 부담이 크지 않지만, 명도소송까지 포함하면 전체 비용은 꽤 큽니다. 보통 변호사 수임료 300만~500만 원에 법원 실비·집행비가 더해집니다. 상가나 20평 내외 주택 기준 전체 소송 비용이 400만 원 안팎까지 나오는 게 현실입니다.

비용을 아끼려면 몇 가지 포인트가 있습니다.

첫째, 전자소송을 이용하면 인지대가 10% 할인됩니다. 둘째, 가처분과 명도소송을 함께 맡기는 패키지 계약을 하면 개별 진행보다 수임료가 내려가는 경우가 많습니다. 셋째, 변호사 vs 법무사 선택에 따라 비용 차이가 큽니다. 법무사는 재판 출석이 불가해 본인이 법원에 나가야 하는 불편이 있는 대신 수임료가 훨씬 저렴합니다.

자주 묻는 질문

점유이전금지가처분은 반드시 해야 하나요?

법적 의무는 아닙니다. 하지만 명도소송 도중 점유자가 바뀌면 승소 판결이 새 점유자에게 효력이 없어 처음부터 다시 소송해야 합니다. 이런 리스크를 막기 위해 실무에서는 명도소송과 함께 신청하는 것이 일반적입니다.

가처분 변호사 비용만 얼마인가요?

명도소송 패키지에 포함하지 않고 별도로 받는 경우 대략 100만 원 내외에서 시작합니다. 다만 명도소송 전체 수임료(300만 원대 이상)에 가처분이 포함되는 사례가 많아, 계약 시 조건을 꼭 확인하세요.

가처분 결정을 받아도 집행을 못 하면?

결정문 송달 후 2주 안에 집행을 신청해야 합니다. 기간을 넘기면 인지·송달료를 다시 내고 가처분을 처음부터 다시 신청해야 하므로 반드시 기한을 지켜야 합니다.

마무리하며

점유이전금지가처분은 이름이 낯설 뿐이지, 사실상 명도소송의 승소 판결을 지키는 방패 같은 절차입니다. 비용도 인지대 1만 원, 송달료 3~5만 원에 보증보험·집행비를 더해도 크다기보다 소송 전체(수백만 원)에 비하면 상대적으로 부담이 작습니다. 그런데 이 작은 비용 덕분에 몇 개월 소송 기간 내내 점유가 그대로 유지된다는 보장을 받게 됩니다.

한 가지 꼭 기억하세요. 가처분 결정을 받았다고 끝이 아니라, 결정문을 받은 뒤 2주 안에 반드시 집행을 신청해야 합니다. 이 기한을 놓치면 처음부터 다시 해야 합니다. 절차가 낯설고 서류가 부담스럽다면, 명도 사건 경험이 많은 변호사에게 가처분과 명도소송을 함께 맡기는 게 시간과 마음의 부담을 줄이는 방법입니다.

저는 이대리입니다. 이 글이 점유이전금지가처분을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 보증금과 내 집을 지키는 일, 서두르되 섣불리 하지 마시고 꼼꼼하게 진행하시길 바랍니다.