군계획시설사업 부지, 일부 토지소유권만 있어도 건축허가 가능할까?

도시계획시설(유원지)로 결정된 부지에서 건축허가를 받으려면 토지소유권 전부를 확보해야 할까요? 실제 업무를 하다 보면 이런 고민에 빠지게 됩니다. “일부 토지는 내 땅인데, 나머지는 아직 매수가 안 됐어. 그런데 건축허가는 받아야 해.” 이런 상황, 생각보다 자주 발생합니다.

도시계획시설사업 부지 전체의 소유권을 확보하지 못했더라도, 일부 토지소유권만으로 건축허가가 가능한 경우가 있습니다. 오늘은 군계획시설사업 부지의 일부 토지소유권 확보 시 건축허가 가능 여부에 대한 사전컨설팅감사 사례를 통해 실제 실무에서 어떻게 판단해야 하는지 알아보겠습니다.

📋 건축허가 신청 배경과 사실관계

이번 컨설팅 사례는 A군 B면 C리 산D번지(자연녹지지역)에 위치한 유원지 내 관광숙박시설(휴양콘도미니엄) 건축허가에 관한 것입니다. 사업시행자는 ㈜E리조트였고, 토지소유주 김○○의 사용 동의를 받아 건축허가를 신청했습니다.

🔍 핵심 쟁점은 세 가지였습니다:

• 쟁점1 — 유원지 부지의 일부만 토지사용권을 확보한 경우, 건축허가가 가능한지
• 쟁점2 — 신규 허가로 처리할지, 기존 건축허가의 변경으로 처리할지
• 쟁점3 — 대지 안의 공지 기준을 적용할 때 경계선을 어디로 볼 것인지

🔍 쟁점1: 일부 토지소유권만 있어도 건축허가가 가능할까?

이 사례의 가장 핵심적인 질문입니다. 유원지로 결정된 이후 수차례 변경을 거쳐 최종 2016년에 군계획시설사업으로 결정되었지만, 사업시행자는 ㈜E리조트, 대지소유자는 H건설 외 2인, 또 다른 일부는 G신탁 명의로 기존 건축허가가 되어 있는 등 소유권 관계가 복잡했습니다.

💡 국토교통부 질의회신(건교부 건축 58070-22747, 2003.12.14.)에 따르면, 도시계획시설로 설치된 일단의 토지는 건축허가 시 하나의 대지로 보므로, 도시계획시설로 결정된 전체 대지에 대한 소유권을 확보해야 한다는 것이 원칙입니다.

📌 하지만 예외가 있습니다! 건축물의 불가피성과 사용승인 전까지 소유권 확보 가능성 등을 허가권자가 종합적으로 검토하여 조건부 허가를 판단할 수 있습니다. 즉, 무조건 안 되는 것은 아니라는 뜻입니다.

⚖️ 참고 판례(광주고등법원 95구1047)에서도 “미매수 토지에 대해 원고가 도시계획시설 실시계획인가까지 받은 상태에서 토지 수용·사용 권한을 가지게 되었으므로, 실시계획인가로써 건축할 대지의 소유·사용 권리가 확인된 것”이라고 판시했습니다. 이는 실시계획인가를 받았다면 소유권 전부를 확보하지 않아도 건축허가가 가능할 수 있다는 중요한 근거입니다.

하지만 이 사례에서는 사업시행기간이 만료(2016.9.30.)되었고, 당초 1998년 준공 예정이 18년간 연장되었음에도 토지 보상과 공사가 전혀 진행되지 않은 점이 문제였습니다. 따라서 컨설팅감사 의견은 “사업시행자 지정 취소 여부를 검토하고, 사업을 계속 추진할 경우 실시계획 인가를 새로 득한 후에 건축허가가 가능하다“는 결론을 내렸습니다.

🔄 쟁점2: 신규 허가 vs 기존 허가 변경, 어떻게 처리할까?

두 번째 쟁점은 건축허가 처리 방식입니다. 유원지 내에는 이미 숙박시설 A, B에 대한 건축허가(1995.12.14.)가 있었는데, 이번 숙박시설 C의 허가는 신규로 처리해야 할까요, 아니면 기존 허가의 변경(설계변경)으로 처리해야 할까요?

📋 건축법 시행령 제3조제2항제1호는 “도시(군)계획시설로 고시된 부분의 토지는 하나의 대지로 본다”고 규정합니다. 이 유원지의 세부시설 결정 조서에서도 숙박시설 건축물에 대한 건폐율·용적률 적용 기준면적인 대지를 유원지 부지 전체로 하고 있었습니다.

💡 따라서 숙박시설 C의 건축허가는 기 건축허가(숙박시설 A, B)에 대한 허가사항 변경(설계변경)으로 처리하는 것이 타당하다는 의견이 제시되었습니다. 단, 기존 건축허가가 장기간 미착공 상태이므로 건축법 제11조제7항(허가 후 1년 이내 미착공 시 취소)에 따라 기존 허가 취소 여부를 우선 검토한 후 처리해야 한다는 조건이 붙었습니다.

📐 쟁점3: 대지 안의 공지, 경계선은 어디로 봐야 할까?

세 번째 쟁점은 대지 안의 공지(이격거리) 기준입니다. 건축법 제58조 및 A군 건축조례 제34조에 따라 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1.5m 이상 이격해야 합니다.

🤔 그런데 여기서 쟁점은 “인접대지경계선을 금회 건축되는 필지의 경계선으로 볼 것인지, 아니면 당초 도시계획시설 결정선(부지경계선)으로 볼 것인지”였습니다.

📋 컨설팅감사 의견은 도시계획시설 결정선을 인접대지경계선으로 보는 것이 타당하다는 결론입니다. 이유는 건축법 시행령 제3조제2항제1호와 유원지 조성계획 결정 조서에 따라 유원지 부지 전체를 “일단의 대지”로 보기 때문입니다.

즉, 유원지 전체가 하나의 대지이므로, 이 유원지와 인접한 외부 토지와의 경계선이 인접대지경계선이 되는 것이지, 유원지 내부의 각 필지별 경계선이 인접대지경계선이 되는 것은 아닙니다.

✅ 마치며: 실무에서 적용할 핵심 포인트

이 사전컨설팅감사 사례를 통해 다음과 같은 실무 포인트를 정리할 수 있습니다:

• 🔑 핵심 원칙 — 도시계획시설 부지는 하나의 대지로 보며, 전체 대지의 소유권(사용권) 확보가 원칙
• ✅ 예외 가능 — 실시계획인가를 받고 사업시행기간 내 소유권 확보가 가능하다면 조건부 건축허가 가능
• ⚠️ 주의사항 — 장기간 사업이 지연되고 사업시행기간이 만료된 경우, 실시계획인가를 새로 받아야 함
• 📐 대지안의공지 — 도시계획시설 부지 전체의 경계선을 인접대지경계선으로 봄
• 🔄 처리방식 — 기존 건축허가가 있는 경우, 신규허가보다 허가사항변경(설계변경)으로 처리

실무 현장에서 비슷한 사례가 발생하면, 단순히 “소유권이 없으니 안 된다”고 판단하지 말고, 실시계획인가의 효력과 사업 추진 상황을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다. 사업시행기간이 유효하고 소유권 확보가 가능하다면, 충분히 건축허가가 가능한 사례입니다.

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