‘준강남’ 과천에서 과천주공 5단지를 재건축한 ‘써밋 마에스트로’가 2026년 하반기 분양을 앞두고 있습니다. 관리처분인가와 이주를 마쳐 이제 철거·착공만 남았습니다. 사업 개요·예상 분양가·시세차익·대출 규제를 표로 정리했습니다.
👉️ 대출 및 청약조건(토지거래허가구역) 👉️ 과천주공 5단지 매물 바로가기써밋 마에스트로, 어떤 단지인가
- 사업 위치: 경기 과천시 별양동 6 일원 (별양로 111)
- 시공사: 대우건설 (하이엔드 브랜드 ‘써밋’)
- 규모: 지하 5층~지상 최고 35층, 8~10개동
- 총 세대수: 1,242세대 (기존 800세대 → 1,242세대)
- 일반분양: 약 387세대 (전용 84㎡ 위주 단일 평형 구성)
- 용적률: 약 229%
정부과천청사역(GTX-C·위례과천선)이 도보권(약 600m)이고, 청계초·과천문원중·과천외국어고 등 학군이 경기 상위권입니다. 4호선 과천역, 인덕원역도 가까워 강남 접근성이 좋습니다. 국민평형(84㎡) 이상 중대형을 특화한 게 특징입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기존 규모 | 지상 14~15층, 7개동, 800세대 |
| 계획 규모 | 지상 5~35층, 8~10개동, 1,242세대 |
| 85㎡ 이하 비율 | 약 44.8% |
| 85㎡ 초과 비율 | 약 55.2% |
분양 일정 — 지금 어디까지 왔나
- 조합설립인가: 2020년 1월
- 사업시행인가: 2024년 5월
- 관리처분인가: 2025년 3월
- 이주 완료: 2025년 9월
- 현재 단계: 철거·착공 대기
- 분양 예정: 2026년 하반기 (당초 2026년 5월 계획 → 하반기로 조정)
- 착공·준공: 착공 2027년 예정 / 입주 2030년 3월 예정
관리처분인가 후 이주까지 끝나 철거만 남은 상태입니다. 당초 2026년 5월 분양 계획이었지만 이주·철거 일정으로 하반기로 밀렸습니다. 일부 커뮤니티에서는 청약 공고가 12월로 거론되기도 합니다. 착공신고와 일반분양승인은 아직 공개 전이니 공식 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
예상 분양가
- 조합원 분양가(참고): 전용 84㎡ 약 11억 2,200만 원 (평당 3,300만 원대)
- 예상 일반분양가: 평당 6,000만~7,000만 원 안팎
- 전용 84㎡ 약 20억~22억 예상
- 준공 후 시세: 과천자이(7년차) 평당 8,281만 원, 과천센트럴파크푸르지오써밋(5년차) 7,473만 원
- 주변 청약 평당가: 디에이치 아델스타 7,077만 / 프레스티어자이 6,436만 (당첨가점 74점)
| 구분 | 평당 단가 | 전용 84㎡ 환산 |
|---|---|---|
| 조합원 분양가 | 약 3,300만 원 | 약 11억 2,200만 원 |
| 일반분양 예상가 | 6,000만~7,000만 원 | 약 20억~22억 |
| 과천자이(7년차 시세) | 약 8,281만 원 | — |
과천은 분양가상한제 적용 대상이 아닌 지역이라 분양가가 시세에 근접하게 책정되는 편입니다. 그래서 반포권처럼 큰 차익을 기대하기는 어렵지만, GTX-C 호재와 신축 프리미엄으로 어느 정도 상승 여지는 있다는 평가입니다.
시세차익은 얼마나?
- 신축 84㎡ 시세(과천자이·프레스티어자이 등)는 평당 6,500만~8,300만 원대
- 분양가를 평당 6,000만~7,000만 원으로 가정하면 평당 1,000만~1,500만 원 차이
- 84㎡ 기준 약 3억~5억 원대 시세차익 기대 가능하다는 관측
- 단, 과천은 분상제 미적용이라 분양가가 높게 나오면 차익이 줄어들 수 있음
| 시나리오 | 분양가(84㎡) | 예상 시세 | 차익 |
|---|---|---|---|
| 보수적 | 약 22억 | 약 23억 | 약 1억~2억 |
| 기본 | 약 21억 | 약 25억 | 약 3억~4억 |
| 낙관적 | 약 20억 | 약 27억 | 약 5억~7억 |
차익은 분양가 책정 수준과 입주 시점(2030년) 시세에 따라 크게 달라집니다. 과천은 그동안 신축 프리미엄이 꾸준했지만, 2030년 준공 시점까지의 시장 상황은 변동 변수가 많습니다.
대출 한도와 규제
과천은 2025년 10월 15일 대책 이후 규제지역·토지거래허가구역으로 묶였습니다. 경기 남부 일부 지역이 규제지역에 포함되면서 과천도 청약·대출 조건이 까다로워졌습니다.
👉️ 대출 및 청약조건(토지거래허가구역)| 구분 | 내용 |
|---|---|
| LTV(규제지역 무주택·1주택 처분조건) | 40% |
| LTV(생애최초) | 70% |
| 주담대 총한도 | 시가 15억 초과~25억 이하 → 4억 원 / 25억 초과 → 2억 원 |
| DSR | 40% + 스트레스 금리 하한 1.5%→3.0% 상향 |
| 대출 만기 | 최대 30년 |
| 중도금 대출 | 한도 규제 제외 (이자후불제 가능성) |
| 전매 제한 | 규제지역 소유권 이전등기 시까지 |
| 거주 의무 | 규제지역 실거주 의무 적용 |
- 84㎡ 21억 기준, 무주택자 LTV 40%면 약 8억까지 가능하지만, 총한도 4억·DSR·스트레스 금리 적용으로 실제 승인액은 더 줄어듭니다.
- 자금 계획은 계약금 20% 현금 + 중도금 + DSR 한도를 함께 놓고 세워야 합니다.
- 주변 단지 당첨가점이 60~74점대였던 만큼, 가점이 높아야 안정권입니다.
청약 전 체크할 것
- 전용 84㎡ 단일 평형으로 나올 가능성이 커 평형 고민이 적습니다.
- 85㎡ 이하는 가점 70%·추첨 30% 구조를 확인하세요.
- 과천 분양은 경기·과천 지역우선공급이 적용될 수 있습니다.
- 분양가상한제 미적용이라 주변 시세 대비 메리트를 직접 따져봐야 합니다.
- 최종 물량·분양가·일정은 청약홈과 입주자모집공고에서 반드시 재확인하세요.
써밋 마에스트로는 GTX-C 정부과천청사역과 학군을 갖춘 과천의 마지막 대어급 재건축 중 하나로 꼽힙니다. 다만 분상제 미적용으로 분양가가 높게 나올 수 있으니, 시세차익보다 입지·브랜드 가치 중심으로 접근하는 게 안전합니다. 확정 공고가 나오면 기준으로 다시 확인하시길 권합니다.