공동주택(다세대주택·오피스텔) 사업을 위한 건축 인허가 과정에서 1동과 2동 사이의 이격 거리를 어떻게 산정해야 하는지 실무에서 자주 혼란이 발생합니다. 특히 측벽(側壁) 여부와 채광창 유무에 따라 4m 또는 8m로 이격 거리가 달라지기 때문에 정확한 기준 적용이 무엇보다 중요합니다. 이번 글에서는 경기도 사전컨설팅감사 청구 사례(제119762호)를 통해 공동주택 측벽 사이의 거리 산정 기준과 실무 적용 방법을 상세히 알아보겠습니다.
🔍 사례 개요
이 사례는 공동주택(다세대주택 4세대, 오피스텔 18실, 근린생활시설) 신축을 위해 건축주가 허가를 신청한 건입니다. 총 2개 동으로 계획된 건축물로서 각 동의 개요는 다음과 같습니다.
1동 (A동) — 지하 1층, 지상 4층 규모로 연면적 1,288.57㎡입니다. 다세대주택 4세대와 오피스텔 8실이 함께 들어서는 복합 건축물이며, 건축면적은 347.48㎡입니다. 지하 주차장과 1층 근린생활시설 일부, 2~4층 세대 및 오피스텔로 구성되었습니다.
2동 (B동) — 지하 1층, 지상 4층 규모로 연면적 1,254.36㎡입니다. 오피스텔 10실과 근린생활시설로 계획되었으며, 건축면적은 335.2㎡입니다. 1동과 마주보는 벽면에는 주방창이 설치되어 있었으나, 채광창 기준(면적 0.5㎡ 이상)에는 미달하는 작은 창문이었습니다.
해당 건축물은 인허가 과정에서 시(市)의 건축위원회 심의와 도시계획위원회 자문을 모두 거쳐 진행되었습니다. 문제가 핵심이 된 부분은 1동과 2동 사이의 이격 거리, 즉 두 건축물 사이를 얼마나 떨어뜨려야 하는지에 대한 해석이었습니다. 시는 8m 의견을, 건축주는 4m 의견을 각각 제시하여 서로 다른 견해를 보였습니다.
⚖️ 쟁점: 측벽 인정 여부 및 이격 거리
이 사례의 핵심 쟁점은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째, 해당 건축물 벽면이 건축법 시행령 및 관련 기준에서 정한 ‘측벽(側壁)’에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 채광창 유무에 따라 적정 이격 거리가 어떻게 달라지는지에 대한 판단입니다.
시(市)의 의견은 1동과 2동 사이의 거리가 8m라고 보았습니다. 그 이유는 1동의 해당 벽면이 측벽에 해당하지 않고, 동시에 채광창이 없는 벽면이기 때문입니다. 시는 건축법 시행령 제86조제3항제2호 가목에 따라 채광창이 있는 벽면이 아니므로 각목(8m 이상 또는 4m 이상)이 아닌 나목·다목·라목을 검토하였고, 최종적으로 채광창 없는 벽면에 대한 이격 거리 기준을 적용하여 8m로 판단했습니다.
건축주의 의견은 1동과 2동의 마주보는 벽면이 모두 ‘측벽’이므로 4m만 이격하면 충분하다고 주장했습니다. 건축주는 측벽 간 마주보는 경우에 해당하는 건축법 시행령 제86조제3항제2호 라목을 적용해야 한다고 보았습니다.
측벽(側壁)의 정의는 「에너지절약형 친환경주택의 건축기준」(국토교통부 고시) 제2조 제31호에 명확히 규정되어 있습니다. 이 기준에 따르면 측벽이란 “세대의 측면부에 위치한 벽체로서 외기에 직접 또는 간접으로 면하는 부분으로서 길이가 4미터를 초과하는 것”을 말합니다. 이 정의에 포함된 3가지 요건을 모두 충족해야 비로소 ‘측벽’으로 인정받을 수 있습니다.
측벽의 3대 요건:
- ① 세대의 측면부에 위치한 벽체일 것 (위치 요건)
- ② 외기에 직접 또는 간접으로 면할 것 (외기 접면 요건)
- ③ 해당 벽체의 길이가 4미터를 초과할 것 (길이 요건)
감사 검토 결과, 2동의 해당 벽면에는 주방창이 설치되어 있었으나 이 창의 면적이 채광창 기준(0.5㎡ 이상)에 미달하여 ‘채광창이 없는 벽면’으로 판단되었습니다. 건축법 시행령 제86조에서 말하는 ‘채광창’은 거실·침실·주방 등 주된 사용 공간의 채광을 위해 설치되는 창문으로, 단순 환기용이나 부수적인 창문은 이에 포함되지 않는다는 점이 확인되었습니다.
📋 건축법 시행령 제86조 이격거리 기준
건축법 시행령 제86조 제3항 제2호는 공동주택(아파트 및 연립주택은 제외)의 채광을 위한 창문 등의 설치 기준을 상세히 규정하고 있습니다. 이 조항은 다세대주택, 오피스텔, 기숙사 등과 같은 공동주택이 인접한 건축물과의 관계에서 적정 이격 거리를 확보하도록 하여 거주자의 채광권과 일조권을 보장하는 것을 목적으로 합니다.
각 목별 이격 거리 기준을 구체적으로 살펴보겠습니다. 건축법 시행령 제86조제3항제2호는 공동주택의 채광 환경 보호를 위해 벽면의 성격과 채광창 유무에 따라 4단계로 차등 적용되도록 설계되어 있습니다. 각 목을 정확히 이해하는 것이 실무에서의 혼란을 방지하는 첫걸음입니다.
가목: 채광창이 있는 벽면 간 마주보는 경우
- 해당 공동주택의 높이가 4층 이상이거나 세대수가 20세대 이상인 경우: 8m 이상
- 그 외의 공동주택(높이 4층 미만, 세대수 20세대 미만): 4m 이상
건축물의 규모가 클수록 더 넓은 이격 거리를 확보하도록 한 규정으로, 상대적으로 규모가 큰 공동주택에서는 8m를 기본으로 적용해야 합니다.
나목: 채광창이 있는 벽면과 채광창이 없는 벽면이 마주보는 경우
- 채광창이 있는 벽면을 기준으로 가목을 준용하여 적용
채광권 보호가 필요한 세대의 권리를 우선적으로 고려한 규정입니다. 채광창이 있는 세대의 이격 거리를 보장하기 위해 상대방 벽면의 상태와 관계없이 채광창이 있는 쪽을 기준으로 합니다.
다목: 채광창이 없는 벽면 간 마주보는 경우
- 4m 이상
양측 벽면 모두 채광을 위한 창문이 없는 경우이므로 상대적으로 완화된 기준인 4m를 적용합니다. 다만 이 경우에도 소방·방화·재해 등 안전 측면의 최소 이격 거리는 확보되어야 합니다. 실무에서는 이 경우 건축물의 용도와 규모, 화재 안전 기준 등을 종합적으로 고려하여 추가 이격이 필요할 수 있습니다.
라목: 측벽 간 마주보는 경우
- 4m 이상 (단, 해당 벽면이 모두 위 에너지절약형 친환경주택 기준에서 정한 ‘측벽’에 해당하고, 채광창이 없거나 채광을 위한 창문이 아닌 경우)
라목은 가장 완화된 기준이지만, 적용 조건이 가장 엄격합니다. ‘양쪽 벽면 모두’ 측벽 정의(위치·외기 접면·길이 4m 초과)를 충족해야 하며, 채광창이 없거나 채광 목적이 아닌 창문이어야 합니다. 하나라도 조건을 충족하지 못하면 측벽이 아닌 일반 벽면으로 분류되어 더 엄격한 기준(가목 8m)의 적용을 받게 됩니다.
여기서 실무자가 특히 주의해야 할 점은 측벽(라목)과 채광창 없는 벽면(다목)의 구분입니다. 두 개념이 실무에서 종종 혼동되기 때문입니다. 측벽은 에너지절약형 친환경주택 기준에서 정의한 3가지 요건(세대 측면부, 외기 접면, 길이 4m 초과)을 모두 충족해야 인정됩니다. 이 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 ‘측벽’이 아니라 단순히 ‘채광창이 없는 벽면’으로 분류되어, 다목(4m)이 아닌 가목(8m 이상)의 적용을 받게 되는 점을 반드시 이해해야 합니다.
✅ 감사 검토의견
경기도 사전컨설팅감사(제119762호, 2016.10.19. 청구)의 구체적인 검토 결과를 살펴보겠습니다.
검토 대상: 공동주택 1동과 2동 사이의 이격 거리 산정의 적정성
시 의견: 8m 이격 적용 (1동의 해당 벽면은 측벽 요건을 충족하지 못하는 채광창 없는 벽면이며, 2동 또한 주방창이 있으나 채광창 기준 미달)
건축주 의견: 4m 이격 적용 (1동과 2동의 마주보는 벽면이 모두 ‘측벽’에 해당하므로 라목 측벽 간 마주보기 기준 4m 적용)
감사 검토 결과: 시 의견이 타당함 → 8m 이격이 적정
감사 검토의 핵심 논거를 단계별로 설명하면 다음과 같습니다.
- 1동 벽면 분석: 1동의 해당 벽면은 ‘채광창이 없는 벽면’에 해당합니다. 다만 측벽 정의(세대 측면부, 외기 접면, 길이 4m 초과)를 충족하지 못하여 측벽으로 인정되지 않았습니다. 따라서 1동 벽면은 ‘채광창이 없는 벽면’으로 분류됩니다.
- 2동 벽면 분석: 2동의 해당 벽면에는 주방창이 설치되어 있었습니다. 그러나 이 주방창의 면적이 채광창 기준(면적 0.5㎡ 이상)에 미달하므로 ‘채광창이 없는 벽면’으로 판단했습니다. 또한 측벽의 길이 요건(4m 초과)도 충족하지 못해 측벽으로 인정되지 않았습니다.
- 적용 기준 판단: 두 벽면이 모두 ‘채광창이 없는 벽면’에 해당하므로, 건축법 시행령 제86조제3항제2호 가목(채광창이 있는 벽면 간 마주보기는 채광창 여부가 핵심)을 기준으로 ‘채광창이 있는 벽면’으로 볼 수 없어 각목이 아닌 나목·다목·라목을 검토하게 됩니다. 그러나 1동과 2동 모두 건축물 규모(4층 이상·세대수 20세대 초과)에 해당하므로 결과적으로 8m 이격이 적용되어야 합니다.
- 라목 적용 불가 사유: 라목(측벽 간 마주보기)이 적용되려면 양쪽 벽면이 모두 ‘측벽’의 정의(에너지절약형 친환경주택 기준 제2조제31호)를 충족해야 하는데, 해당 사례에서는 1동과 2동 모두 측벽의 3대 요건(위치·외기 접면·길이 4m 초과)을 충족하지 못했습니다.
최종적으로 시(市)의 원래 인허가 처분은 적법하고 적정한 것으로 확인되었으며, 건축주가 주장한 4m 이격보다는 8m 이격이 법령 기준에 부합한다는 결론이 내려졌습니다.
이 사례는 실무에서 자주 발생할 수 있는 오해를 잘 보여줍니다. 많은 건축 관계자들이 ‘측벽’이라는 용어를 일상적으로 사용할 때 건축법과 관련 기준에서 정의하는 엄격한 개념과 차이가 있기 때문입니다. 단순히 건물의 옆면(측면)이라는 이유만으로 ‘측벽’이라고 부르는 것은 실제 법적 측벽 정의와 다를 수 있습니다.
법적 측벽은 반드시 공간적 위치(세대 측면부), 환경적 조건(외기 접면), 물리적 규격(길이 4m 초과)의 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 요건에 미달되면 측벽이 아닌 일반 벽면으로 취급되며, 이 경우 채광창 유무에 따라 더 엄격한 거리 기준(가목 8m)이 적용됩니다.
또한 실무에서 간과하기 쉬운 점은, 채광창의 정의(면적 0.5㎡ 이상)와 관련된 기준입니다. 주방에 설치된 작은 창문이나 욕실 환기창 등은 그 면적이 작거나 채광 목적이 아니라는 이유로 채광창으로 인정되지 않을 수 있습니다. 인허가 담당자는 각 벽면의 창호 도면을 꼼꼼히 확인하여 채광창 해당 여부를 정확히 판단해야 합니다.
💡 실무자 체크리스트
공동주택 인허가 실무에서 이격 거리 검토 시 반드시 확인해야 할 사항들을 체계적으로 정리하였습니다. 아래 체크리스트를 순서대로 따라가면 누락 없이 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.
① 채광창 유무 확인
- 해당 벽면에 설치된 창문의 면적이 0.5㎡ 이상인가?
- 해당 창문이 채광을 목적으로 한 것(거실·침실·주방 등의 주된 사용 공간)인가?
- 욕실·화장실·현관·발코니 등 부수적 공간의 창문은 채광창에서 제외된다는 점을 확인
- 단순 환기용 창문(작은 면적의 창)은 채광창으로 인정되지 않음
- 채광창의 유무는 해당 벽면별로 각각 판단해야 함 (1동·2동 각각 확인)
② 측벽 해당 여부 확인 (3대 요건 모두 충족 필요)
- 위치 요건: 벽체가 ‘세대의 측면부’에 위치하는가? — 건축물 정면이나 배면이 아닌 측면인가?
- 외기 접면 요건: 외기에 직접(옥외) 또는 간접(발코니·베란다 등)으로 면하는가?
- 길이 요건: 해당 벽체의 길이가 4m를 초과하는가?
- 종합 판단: 위 3가지 요건을 모두 충족하는가? 하나라도 미달 시 측벽으로 인정 불가
③ 이격 거리 산정 (건축법 시행령 제86조제3항제2호)
- 두 벽면의 성격(채광창 유무·측벽 여부)을 각각 개별 판단
- 가목(8m/4m) 또는 나목·다목(4m)·라목(4m) 중 해당하는 호 선택
- 라목(측벽) 적용 시 가장 주의: 반드시 양쪽 벽면이 모두 측벽의 요건을 충족해야 함
- 측벽 요건 미달 시 → 단순 ‘채광창 없는 벽면’으로 재분류되어 더 엄격한 기준 적용 가능
- 최종 이격 거리는 각 호의 조건을 모두 검토한 후 가장 엄격한 기준(가장 넓은 거리)을 적용
④ 건축위원회 심의 및 관계 기관 협의 확인
- 해당 사항이 건축위원회 심의 대상인지 사전 확인
- 심의 결과가 이격 거리 결정에 반영되었는지 재확인
- 도시계획위원회 등 관계 기관 자문 사항 확인
- 인허가 처분 시 관련 위원회 심의 결과를 조건에 명시
⑤ 증빙 자료 구비
- 각 벽면의 창호 도면(창문 위치·면적·용도 표시)
- 측벽 길이 확인 가능한 평면도 및 입면도
- 건축위원회 심의 회의록 또는 결과 통보서
- 이격 거리 산정 근거 서류 (법령 조문 대비표)
위 체크리스트를 건축 인허가 검토 시 빠짐없이 적용하면 누락이나 오해로 인한 행정 오류를 예방할 수 있습니다. 특히 측벽과 채광창은 개념 정의가 엄격하므로, 인허가 담당자와 건축주 간의 의견 차이를 최소화하기 위해 초기 단계부터 명확한 기준을 적용하는 것이 중요합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 건축법에서 측벽의 정의가 명확히 규정되어 있나요?
건축법 자체에는 측벽의 정의가 직접 규정되어 있지 않습니다. 측벽의 정의는 「에너지절약형 친환경주택의 건축기준」(국토교통부 고시) 제2조제31호에서 찾을 수 있습니다. 이 기준에서는 측벽을 “세대의 측면부에 위치한 벽체로서 외기에 직접 또는 간접으로 면하는 부분 중 길이가 4미터를 초과하는 것”으로 정의하고 있습니다. 건축법 시행령 제86조제3항제2호 라목에서 ‘측벽 간 마주보는 경우’에 대해 별도 규정을 두고 있으므로, 실무적으로는 위 기준의 정의를 준용하여 측벽 해당 여부를 판단합니다.
측벽 판단 시 주의할 점은, 건축물의 단순한 ‘옆면(측면)’이라는 이유만으로 측벽으로 간주해서는 안 된다는 것입니다. 반드시 위 3가지 요건(세대 측면부 위치, 외기 접면, 길이 4m 초과)을 모두 충족하는지 개별적으로 확인해야 합니다. 만약 해당 벽체가 세대의 측면부가 아닌 정면이나 배면에 위치하거나, 길이가 4m를 초과하지 않는다면 측벽에 해당하지 않습니다.
Q: 기존 건축물과 신축 건축물 사이 거리도 같은 기준을 적용하나요?
건축법 시행령 제86조제3항제2호는 공동주택(아파트·연립주택 제외)의 채광을 위한 창문 등의 설치 기준으로, 원칙적으로 같은 대지 내에 신축되는 건축물 간의 관계에서 적용됩니다. 다만 기존 건축물과 신축 건축물이 같은 대지에 위치하거나, 인접 대지에 있는 기존 건축물과의 관계에서 일조권·채광권 침해 문제가 발생할 경우 해당 기준이 참고 기준으로 준용될 수 있습니다.
다만 ‘측벽’의 개념은 신축 건축물의 설계 단계에서 결정되는 건축 계획적 요소이므로, 이미 완공된 기존 건축물의 벽면에 대해서는 측벽 정의(세대 측면부, 외기 접면, 길이 4m 초과)를 소급하여 적용하기 어려울 수 있습니다. 따라서 기존 건축물과의 이격 거리 문제는 건축법 시행령 제86조의 기준을 참고하되, 구체적인 사항은 관할 관청(시·군·구 건축과)에 사전 문의하여 행정 해석을 받으시기 바랍니다.
기존 건축물과의 거리 문제는 단순한 건축법 적용뿐 아니라 민사상의 일조권·조망권·프라이버시권 침해 문제로도 이어질 수 있으므로, 인허가 단계에서 충분한 검토가 필요합니다.
※ 이 글은 경기도 사전컨설팅감사 청구 사례(제119762호, 2016.10.19. 청구)를 바탕으로 작성되었습니다.