양도소득세 계산법 2026 총정리 (세율표·장특공제·1세대1주택 비과세)

“내가 집을 팔면 양도소득세를 얼마나 내야 할까?” 부동산 매도 전 누구나 하는 고민입니다. 양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금으로, 계산 구조만 이해하면 복잡하지 않습니다. 이 글에서는 2026년 기준 양도소득세 계산법을 세율표, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세까지 실제 계산 예시로 알기 쉽게 정리했습니다.

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 하며, 놓치면 가산세 10~40%가 추가됩니다.

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양도소득세 계산 공식, 4단계로 끝내기

양도소득세 계산은 4단계 공식만 알면 됩니다.

1. 양도차익 계산 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(250만원)
4. 산출세액 = 과세표준 x 세율 – 누진공제

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출이 포함됩니다.

2026년 양도소득세 세율표 (기본세율)

2026년 기본세율은 6~45% 누진 구조입니다. 2년 이상 보유 주택·토지·건물은 기본세율 적용.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	0
1,400만~5,000만	15%	126만원
5,000만~8,800만	24%	576만원
8,800만~1.5억	35%	1,544만원
1.5억~3억	38%	1,994만원
3억~5억	40%	2,594만원
5억~10억	42%	3,594만원
10억 초과	45%	6,594만원

단기 양도세율: 1년 미만 70%, 2년 미만 60%. 다주택자 중과 배제는 2026.5.9까지.

1세대 1주택 비과세 & 고가주택 계산

• 2년 이상 보유 (필수)
• 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주
• 12억 이하 전액 비과세 / 초과분만 안분 과세

예시: 16억 양도, 양도차익 6억 -> 과세대상 25% = 1.5억만 과세 (4.5억 비과세)

장기보유특별공제 (장특공제) 계산법

1세대 1주택 최대 80% 공제. 일반 토지·건물 최대 30%. 비사업용 토지 공제 불가.

예시: 10년 보유+8년 거주 -> 장특공제율 72%, 양도차익 2억 중 1.44억 공제

양도소득세 계산 예시 (실전 사례)

사례: 8억 취득, 필요경비 4,000만, 5년 보유 후 12억 양도 (다주택자)

1. 양도차익: 3.6억
2. 장특공제 16%: 5,760만 공제
3. 과세표준: 2.999억
4. 산출세액: 약 9,402만원

양도소득세 신고·납부 절차

양도일 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고·납부 필수.

• 신고: 홈택스 > 세금신고 > 양도소득세 자동계산
• 가산세: 무신고 20%, 과소신고 10%, 납부지연 일 0.022%

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