“지금 촉진3구역 입주권을 사두면 입주할 때 얼마를 남길 수 있을까?” 이 질문에 제대로 답하려면 두 가지가 필요하다. 하나는 지금 시장에 나온 실제 매물 가격, 다른 하나는 입주 시점(2032년) 아파트 시세 예측이다. 여기서는 인터넷에 올라온 실제 매물과 주변 실거래가를 기준으로, 평형별로 시세차익을 따져본다.
먼저 결론 요약.
- 안전마진(현재 일반분양가 − 최종 매수가)은 84D 약 1억 9천만 원으로 가장 두터움
- 98C는 약 1억 2천만 원으로 상대적으로 얇음
- 114A는 약 1억 5천만 원 수준
- 입주 목표 2032년, 일반분양 2027년 상반기 예정
지금 인터넷에 올라온 평형별 실제 매물
현재 시장에 확인되는 촉진3구역 입주권 매물을 정리하면 아래와 같다. (매물은 실시간으로 변동되므로 참고치로 보자.)
| 타입 | 매매가 | 프리미엄 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 98C (시민공원 뷰) | 7.3억~11억 | 3.1억~6.3억 | 조망 특화, 매물 적음 |
| 84A1 | 7.4억 | 4.5억 | 감정가 2.9억 |
| 84D | 9.7억 | 4.5억 | 물량 많음(316세대) |
| 98B (공원 뷰) | — | 6억 중반 | 조망 희소성 최상 |
| 114A (남서향·공원 뷰) | 15.3억 | 6.8억~7억+ | 일반분양 5세대뿐 |
같은 84㎡인데도 84A1(7.4억)과 84D(9.7억)의 매매가가 2억 이상 벌어진다. 매물마다 감정가·층·향·조합원 부담금이 다르기 때문이다. 그래서 “프리미엄”만 보면 안 되고 실투자금과 최종 매수가를 같이 봐야 한다.
주변 시세로 본 입주 시점 예측의 기준점
2032년 촉진3구역 시세를 예측하려면 비교 대상이 필요하다. 범전동·서면 생활권의 현재 실거래가는 이렇다.
| 단지 | 준공 | 84㎡ 매매가(2026) |
|---|---|---|
| 삼한골든뷰 센트럴파크 | 2019년 | 8.3억~9.0억 |
| e편한세상 서면더센트럴 | 2022년 | 4억~6.5억 |
| 서면e편한세상 | 2006년 | 5.1억 |
가장 좋은 비교군은 2019년 준공한 삼한골든뷰 센트럴파크(부전역 인접, 최고 58층)다. 이 단지 84㎡가 8.3억~9.0억에 거래된다는 건, 신축 하이엔드 프리미엄을 감안하면 아크로 라로체 84㎡의 입주 시점 목표 시세는 13억 안팎으로 잡을 수 있다는 뜻이다. 매물 시장에서도 84㎡ 예상 일반분양가를 약 13억으로 본다.
평형별 시세차익 면밀 분석
이제 타입별로 시세차익을 계산해보자. 공식은 (입주 시점 예상 시세) − (최종 매수가 + 세금·금융비용)이다. 아래 표는 현재 확인된 매물 조건을 기준으로 한 추정이다.
■ 84D (매매가 9.7억 / 프리미엄 4.5억)
- 조합원부담금: 약 1억 3,940만 원
- 최종 매수가: 약 11억 940만 원
- 입주 시점 예상 시세: 약 13억 원
- 안전마진: 약 1억 9,060만 원
- 세금·이자 반영 후 실차익: 약 1억 초중반
■ 98C (매매가 11억 / 프리미엄 6.3억)
- 조합원부담금: 약 3억 4,590만 원
- 최종 매수가: 약 14억 4,590만 원
- 입주 시점 예상 시세: 약 15억 6,700만 원
- 안전마진: 약 1억 2,110만 원
- 세금·이자 반영 후 실차익: 약 수천만 원~1억
■ 114A (매매가 15.3억 / 프리미엄 6.8억+)
- 조합원부담금: 약 1억 4,395만 원
- 최종 매수가: 약 16억 7,395만 원
- 입주 시점 예상 시세: 약 18억 2,600만 원
- 안전마진: 약 1억 5,205만 원
- 일반분양 물량이 5세대뿐이라 희소성 프리미엄이 큼
왜 84가 유리하고 98이 불리한가
숫자를 보면 84D의 안전마진이 98C보다 두껍다. 표면 프리미엄은 98C가 6.3억으로 더 비싼데, 안전마진은 오히려 84D가 크다. 이유는 조합원부담금이다.
- 98C는 조합원부담금이 3억 4,590만 원으로 84D(1억 3,940만 원)의 2.5배에 달한다.
- 즉 98C는 “비싼 프리미엄 + 큰 부담금”을 동시에 안고 가는 구조다.
- 반면 84D는 물량이 316세대로 가장 많아 매물이 꾸준히 나오고, 환금성도 상대적으로 낫다.
다만 이 계산은 입주 시점 예상 시세를 가정한 것이다. 가정이 틀리면 순위가 뒤집힌다. 조망이 확정되는 동호수 추첨(2027년 상반기) 이후 98B·114A 같은 공원 뷰 타입은 프리미엄이 한 단계 더 뛸 수 있다는 점도 감안해야 한다.
입주 시점(2032년) 시세 전망
2032년 부산진구 시세를 낙관과 비관으로 나눠 보자.
| 시나리오 | 84㎡ 예상시세 | 84D 차익 |
|---|---|---|
| 낙관(연 3~4% 상승) | 15억~16억 | 3억~4억 |
| 중립(연 1~2% 상승) | 13억 내외 | 1억 5천만~2억 |
| 비관(보합·하락) | 12억 이하 | 0~5천만 원 |
부산 아파트 매매가격지수는 2026년 8월 기준 전월 대비 +0.39%로 완만한 상승 흐름이다. 이 흐름이 유지되면 중립~낙관 사이에서 84D 기준 1억 5천만~3억 원의 차익을 기대할 수 있다.
주의할 점
- 취득세 4.6%: 대부분 철거·해체 신고로 토지 취득으로 처리돼 세율이 높다. 9.7억 매물이면 취득세만 4천만 원대.
- 추가분담금 변수: 공사비 인상 시 조합원부담금이 늘면 위 계산이 무너진다.
- 일정 지연: 착공이 2027~2028년으로 밀리면 자금 묶이는 기간이 길어져 실질 수익률이 떨어진다.
- 프리미엄 선반영: 현재 프리미엄은 4.5억~7억으로 이미 미래 시세를 상당히 반영한 상태다.
FAQ
지금 사면 입주 때 얼마 벌까요?
중립 시나리오 기준 84D는 1억 5천만~2억 원, 98C는 1억 안팎, 114A는 1억 5천만 원 안팎으로 추정됩니다. 다만 이는 2032년 시세 가정치이며, 프리미엄이 이미 미래 상승분을 반영해 실제 차익은 더 줄 수 있습니다.
어느 타입이 가장 안전한가요?
안전마진만 보면 84D가 가장 두껍습니다. 물량이 많아 환금성도 낫습니다. 반대로 98B·114A는 조망 희소성으로 상승 여력이 크지만, 프리미엄과 부담금이 커서 시장이 멈추면 위험이 큽니다.
마무리
촉진3구역 입주권의 시세차익은 “얼마에 사느냐”와 “2032년 부산 시장이 얼마나 가느냐” 두 변수로 결정된다. 현재 매물 기준으로는 84D가 안전마진이 가장 두텁고, 98C는 프리미엄 대비 마진이 얇다. 계약 전 반드시 최신 실거래가, 조합원부담금, 취득세까지 직접 계산해보자.
매물 가격과 조합원부담금은 실시간으로 바뀌니, 계약 직전 네이버부동산·호갱노노·조합 공고로 재확인하는 게 안전하다.