해운대 아파트를 시세 반값에 살 수 있다는 말, 경매에서 실제로 나옵니다. 다만 반값에는 반드시 이유가 있습니다. 이번 물건은 부산 해운대구 중동 해운대SK뷰 101동 303호(54평형)로, 감정가 8억7천만 원짜리가 두 번 유찰되며 3차 최저가 4억2,630만 원(감정가의 49%)까지 내려왔습니다.
핵심 요약
- 물건: 해운대SK뷰 101동 303호 (전용 138.69㎡ / 공급 54평형)
- 감정가 8억7천만 원 → 3차 최저가 4억2,630만 원 (49%)
- 매각기일 2026.11.02 / 사건번호 2025타경5716
- 임차인 보증금 4억 원은 배당에서 100% 전액 배당 → 임차권 소멸
- ✅ 매수인 인수금액 0원 — 잔액 인수 부담 없음
물건 기본 정보
- 사건번호: 2025타경5716 (부산지방법원 동부지원 3계)
- 소재지: 부산 해운대구 중동 1787, 해운대SK뷰 101동 303호
- 면적: 전용 138.69㎡ (41.95평) / 공급 54평형
- 감정가: 870,000,000원 (평당 2,074만 원)
- 3차 최저가: 426,300,000원 (49%, 평당 1,016만 원)
- 매각기일: 2026.11.02(월) 10:00
- 말소기준권리: 2021.11.04 가압류(이재범)
| 구분 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-08-10 | 870,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026-09-21 | 609,000,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026-11-02 | 426,300,000원 | – |
가격은 왜 이렇게 내려왔나
- 1차 → 2차 → 3차 유찰마다 20~30%씩 하락
- 국토부 실거래(전용 138.69㎡) 매매 평균 약 6억1,470만 원
- → 감정가(8억7천만 원)가 시세보다 다소 높게 잡힘
- 인근 1년 평균 매각가율 72% 수준
- 3차 최저가 4억2,630만 원 = 감정가의 49% (시세 대비 확실히 낮음)
가장 중요한 부분 — 대항력 있는 임차인
- 임차인: 이정화 / 보증금 4억 원
- 전입일 2016.10.25 / 확정일자 2018.06.25
- 말소기준권리(2021.11.04)보다 앞섬 → 대항력 + 우선변제권 보유
- 을구 6번 주택임차권등기(2026.1.12) 존재
- 예상배당표 기준 보증금 4억이 100% 전액 배당 → 임차권 소멸
| 임차인 | 보증금 | 전입/확정 | 배당금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 이정화 | 400,000,000원 | 2016.10.25 / 2018.06.25 | 400,000,000원 (100%) |
예상배당표로 본 실제 부담
매각대금 4억2,630만 원에서 경매비용 약 598만 5천 원을 뺀 실제배당할금액은 4억2,031만 5천 원입니다. 이 재원으로 1순위 임차인 보증금 4억이 100% 전액 배당됩니다.
- 1순위 임차인 이정화: 4억 원 → 100% 배당 → 임차권 소멸
- 2순위 가압류 이재범: 1,261만 원만 배당(5.57%), 2억1,388만 원 미배당 → 소멸
- 3순위 가압류 이민재: 770만 원만 배당(5.57%), 1억3,060만 원 미배당 → 소멸
- 매수인 인수금액: 0원 (임차권이 전액 배당으로 소멸)
- 배당후 잔여금: 0원
| 순위 | 채권자 | 채권액 | 배당금액 | 배당비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 이정화(주택임차인) | 400,000,000 | 400,000,000 | 100.00% | 0 |
| 2 | 이재범(가압류) | 226,500,000 | 12,613,584 | 5.57% | 0 |
| 3 | 이민재(가압류) | 138,305,000 | 7,701,416 | 5.57% | 0 |
| 계 | – | 764,805,000 | 426,300,000 | – | 0 |
실질 매수 비용은 얼마인가(최저가 입찰기준)
- 낙찰가: 4억2,630만 원 (최저가 기준)
- + 취득세·등기비용 등 부대비용
- 임차인 잔액 인수 부담: 0원 (전액 배당으로 소멸)
- → 시세 약 6억1천만 원 대비 실질적으로 낮은 가격
예상배당표상 임차권이 전액 배당으로 소멸하므로, 앞서 우려했던 보증금 잔액 인수 부담은 없습니다. 다만 배당표는 예상이므로 실제 배당 결과와 명도 시점은 입찰 전에 한 번 더 확인하는 게 안전합니다.
단지·입지 체크
- 시공: 에스케이건설 / 2011.01 준공
- 규모: 총 2개동 183세대, 최고 29층
- 난방: 지역난방(열병합)
- 교통: 2호선 중동역 459m, 장산역 896m (더블 역세권)
- 생활: 이마트, GS더프레시, 해운대초, 동백중, 오산공원, 해운대해수욕장 인접
- 관리비: 2026.05월분까지 체납 없음
입찰 전 확인할 것
- 폐문 상태로 점유자 면담 불가 → 별도 확인 필요
- 이정화 세대만 전입신고 확인됨
- 주택임차권등기일: 2026.01.12
- 예상배당표는 예상치 → 실제 배당 결과 재확인
- 명도 시점(임차인 실제 퇴거 시점) 확인
자주 묻는 질문
임차인 보증금 4억이 전액 배당되면 어떻게 되나요?
임차권이 소멸하고 매수인이 인수할 잔액이 없습니다. 이 물건이 바로 그 경우로, 예상배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다.
미배당된 가압류 채권은 매수인이 떠안나요?
아닙니다. 말소기준권리 이후의 가압류는 매각으로 소멸하므로, 미배당액(344,490,000원)은 채권자가 부담할 뿐 매수인에게 인수되지 않습니다.
해운대 시세 반값 아파트라는 타이틀은 맞습니다. 게다가 예상배당표상 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인이 인수할 부담이 없다는 점이 이 물건의 가장 큰 장점입니다. 배당표는 예상치이니 실제 배당 결과와 명도 시점만 입찰 전에 한 번 더 확인하면 됩니다.