요즘 부동산 커뮤니티가 발칵 뒤집혔습니다. 세금을 아끼려고 집을 부부 공동명의로 샀던 사람들, 특히 집 한 채를 부부가 반씩 나눠 갖고 있던 분들이 “우리가 왜 다주택자 취급을 받냐”며 반발하고 있습니다. 지난 3일 정부가 발표한 세제개편안이 20년 가까이 지켜져 온 부부 공동명의 종부세 절세 공식을 뒤집는 내용을 담고 있기 때문입니다. 이 글에서는 그동안 부부 공동명의가 왜 절세 수단이었는지, 이번 개편안이 정확히 무엇을 바꾸는지, 그리고 왜 많은 사람이 “세금 폭탄”이라며 반발하는지 정리해 드리겠습니다.
👉️ 8.3.발표 세제개편안 바로보기1. 20년 지켜온 부부 공동명의 절세 공식
종부세는 재산세와 달리 사람(납세의무자)별로 부과되는 인별 과세입니다. 이 성격 때문에 그동안 부부가 주택을 공동명의로 나누면 세 부담을 줄일 수 있었습니다.
핵심은 기본공제입니다. 1세대 1주택자가 아닌 일반 보유자는 1인당 9억 원 공제를 받습니다. 그런데 부부가 한 채를 50:50으로 공동명의로 보유하면 부부 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 기본공제를 받습니다. 게다가 과세표준도 부부에게 분산되면서 누진세율 부담도 낮아집니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 단독명의 1세대 1주택자 공제 | 12억 원 | 14억 원 (상향) |
| 그 외 보유자(인별) | 9억 원 / 1인 | 4억 + 5억 × 실거주 주택 가액 비중 |
| 부부 공동명의 1주택 (실거주) | 각 9억, 합산 18억 | 각 9억, 합산 18억 (비중 100%) |
| 부부 공동명의 1주택 (비거주) | 각 9억, 합산 18억 | 인당 4억, 합산 8억 (−10억) |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70% → 2028년 단독명의 1주택 70% / 그 외 80% |
2. 전·월세 주고 살면 공제 10억 증발… 역전 현상까지
가장 충격적인 부분은 비거주 공동명의 1주택자입니다. 개편안 공제 산식이 4억 + 5억 × 실거주 주택 가액 비중으로 바뀌기 때문입니다.
공동명의 주택에 실제 거주한다면 거주 비중이 100%라서 각자 9억 원씩, 합산 18억 원을 유지합니다. 그런데 그 집을 전·월세를 주고 다른 곳에 살고 있다면 거주 주택 비중이 0%가 됩니다. 그러면 1인당 공제액이 4억 원으로 줄고, 부부 합산 공제액은 현행 18억 원에서 8억 원으로 무려 10억 원이 증발합니다.
더 어이가 없는 것은 ‘역전 현상’입니다. 같은 집 한 채를 실거주하지 않고 나눠 갖는 공동명의 부부의 합산 공제가 8억 원인데, 단독명의 비거주 1주택자는 공제가 9억 원입니다. 한 명이 갖든 두 명이 나눠 갖든 똑같이 안 사는데, 공동명의라는 이유만으로 공제가 오히려 1억 원 적어지는 모순이 생기는 겁니다.
여기에 공정시장가액비율 인상까지 겹칩니다. 정부는 현재 60%인 비율을 2027년 70%로 올리고, 2028년부터는 단독명의 1세대 1주택자는 70%, 그 밖의 주택 보유자는 80%를 적용할 계획입니다. 즉 부부가 한 채에 실거주하더라도 인별 과세를 선택하면 80%가 적용되는 상황이 옵니다. 과세표준에 곱해지는 비율이 커지면
👉️ 8.3.발표 세제개편안 바로보기
3. 다주택이 되면 공동명의 종부세는 어떻게 되나
문제는 다주택입니다. 부부 공동명의로 1주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 더 사면, 부부는 종부세상 어떻게 보일까요?
앞서 말한 대로 종부세 주택 수는 인별로 계산합니다. 공동명의 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 따라서 부부가 공동명의로 두 채를 모두 갖고 있으면 남편·배우자 모두 2주택자가 됩니다. 3채면 둘 다 3주택자가 되고요.
이때 누진세율이 달라집니다. 종부세 세율은 2주택 이하와 3주택 이상(또는 조정대상지역 2주택)이 구분되는데, 공동명의 다주택이면 부부 양쪽 다 가산된 세율이 적용될 수 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
다만 종부세는 누진세율이라, 과세표준이 높을수록 한 명에게 몰아주기보다 나누는 게 유리할 수 있습니다. 다주택이라 두 명 다 가산 세율이 붙더라도, 전세대를 한 명 명의로 몰아 고가세율을 맞는 것보다 지분을 나눠 과세표준 자체를 낮추는 게 나은 경우가 있습니다. 때문에 “다주택이라면 무조건 단독명의가 좋다”라고 단정할 수는 없고, 반드시 사례별로 계산해야 합니다.
4. 2026 세제개편: 부부 공동명의 1주택도 ‘다주택 취급’?
최근 가장 뜨거운 이슈는 정부의 2026 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택자까지 종부세 산정 시 다주택자와 같은 기준을 적용받게 되는 방향입니다.
지금까지 종부세 공정시장가액비율은 법정 범위(60~100%) 안에서 하한인 60%가 적용되었습니다. 그런데 개편안에 따르면,
- 2027년부터: 공정시장가액비율을 일괄 70%로 인상
- 2028년부터: 1세대 1주택자는 70% 유지, 나머지(다주택·공동명의 등)는 80% 적용
정부는 “부부 공동명의 1주택자는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80%가 맞다“고 설명했습니다. 종부세법이 인별 과세 원칙이라 공동명의는 2명의 주택소유자로 간주되는데, 여기에 특례를 적용받지 않는 경우 다주택자로 분류되어 비율이 더 높아진다는 것입니다.
다만 세 부담이 모든 경우에 늘어나는 것은 아닙니다. 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만 원 한도가 신설되면서, 공시가격 19억 2,000만 원 이하와 32억 원 초과 구간에서는 오히려 공동명의가 유리한 역전 현상이 생길 수 있다는 분석도 나옵니다. 초고가 주택에서는 세액공제 한도 때문에 공동명의가 단독명의보다 세금이 적을 수 있습니다.
5. 공동명의 1주택자 특례, 어떻게 받나
공동명의 1주택자가 다주택자 취급을 받는 것을 막으려면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 됩니다. 이 특례를 신청하면 1세대 1주택자와 동일하게 기본공제 12억 원(또는 상황에 따라 14억 원)과 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다.
신청 대상은 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 배우자나 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우입니다. 배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 특례를 적용받을 수 없습니다.
신청 방법과 시기는 아래와 같습니다.
- 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
- 신청 방법: 관할 세무서에「공동명의 1주택자 특례 신청서」제출 (혼인관계증명서 첨부)
- 납세의무자: 주택 지분율이 큰 자 (같으면 부부 합의로 1인 선택)
- 효력: 최초 신청 다음 연도부터 변동 없으면 계속 적용
공동명의 1주택자 특례를 신청할지, 말지 판단해야 할 때는 두 가지를 비교해 봐야 합니다.
| 구분 | 특례 신청 | 특례 미신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 1세대 1주택 기준(12억, 거주 고가 시 14억) | 인당 9억 × 2명 (합산 18억) |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 최대 80% | 미적용 |
| 공정시장가액비율 | 70% (2028년) | 80% (2028년) |
일반적으로 공시가가 높고 보유·거주 기간이 긴 고가 1주택이라면 특례 신청이 유리하고, 공시가가 낮아 9억 공제로 충분히 비과세 되는 중저가 주택이라면 특례를 신청하지 않아도 됩니다. 국세청 홈택스에서 공동명의 1주택자 특례 모의계산을 할 수 있으니, 납부 전에 한 번 확인해 보시길 권합니다.
6. 다주택 부부 공동명의, 명의구조는 어떻게
부부가 다주택자인데 공동명의를 어떻게 할지 고민하는 분이 많습니다. 크게 세 가지 구조로 나눠 비교해 볼 수 있습니다.
- 집마다 공동명의(50:50): 부부 둘 다 모든 주택의 공동소유 → 둘 다 다주택자. 공제 총액 18억으로 가장 크지만, 가산세율도 부부 모두 적용.
- 한 사람 명의 몰아주기: 한 명이 다주택자, 다른 한 명은 1주택자 → 고가 구간에서 누진세율 폭탄 위험. 1주택자 쪽은 저율 적용 가능.
- 한 채씩 단독명의: 남편 A주택 단독, 배우자 B주택 단독 → 각자 1주택자로 유지되는 장점이 있으나, 실제 여러 주택을 보유하면 결국 종부세 과세 호재가 큼.
종부세는 누진세율 구조라 어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 공시가, 조정대상지역 여부에 따라 완전히 달라집니다. 한 명에게 과도하게 몰리면 세율이 급등하지만, 무조건 공동명의가 좋다고 볼 수도 없습니다. 다주택 공동명의는 반드시 종부세 시뮬레이션을 돌려보고 결정해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문
부부 공동명의로 2주택을 사면 종부세는 어떻게 되나요?
종부세는 인별 과세라 공동명의 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 부부가 공동명의로 두 채를 갖고 있으면 부부 둘 다 2주택자로 분류되어 가산 세율 적용 여부를 확인해야 합니다.
공동명의 1주택자 특례를 받으면 어떤 혜택이 있나요?
1세대 1주택자와 동일한 기본공제(12억·거주 고가 시 14억)와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 매년 9월 16일~30일에 신청합니다.
2028년부터 공동명의 1주택자도 다주택자로 보나요?
공정시장가액비율 기준입니다. 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의 1주택자는 2028년부터 다주택자와 같은 80% 비율이 적용됩니다. 특례를 신청하면 70%를 유지할 수 있습니다.
다주택자인데 공동명의와 단독명의 중 뭐가 유리한가요?
상황마다 다릅니다. 누진세율이라 한 명에게 몰리면 불리할 수 있고, 두 명 다 가산세율이 붙어도 나누는 게 나은 경우가 있습니다. 반드시 본인 주택 가격 기준으로 시뮬레이션하세요.
마무리
부부 공동명의 다주택의 종부세는 “명의만 나누면 무조건 좋다”가 절대 아닌 복잡한 영역입니다. 1주택 고가주택이라면 공동명의가 유리한 경우가 많지만, 다주택이 되면 인별과세·가산세율·공정시장가액비율(2027년 70%, 2028년 80%)이 모두 얽혀 결과가 갈립니다.
가장 현명한 방법은 국세청 홈택스 모의계산을 돌려보고, 고가주택이라면 세무 전문가와 상담하는 것입니다. 공동명의 1주택자라면 9월 16일~30일 특례 신청 기간도 놓치지 마세요.