부부가 집을 공동명의로 사면 종부세를 줄일 수 있다는 말을 많이 합니다. 맞습니다. 1주택 기준으로는 공동명의가 분명 유리한 경우가 많습니다. 그런데 다주택 상황이 되면 얘기가 달라집니다. 종부세는 세대가 아니라 사람(납세의무자)별로 부과되는 세금이라, 부부가 공동명의로 두 채를 갖는 순간 부부 둘 다 2주택자로 분류되기 때문입니다.
특히 8월 3일 2026 세제개편안이 나오면서 부부 공동명의 1주택자까지 다주택자와 같이 공정시장가액비율 80%를 적용받게 되는 방향이 검토·확정되어, 공동명의의 종부세 세 부담이 어떻게 변하는지 관심이 쏠리고 있습니다. 이 글에서는 부부 공동명의 다주택이 종부세를 어떻게 부과받는지, 계산 구조와 최신 개편 내용을 정리했습니다.
👉️ 8.3.발표 세제개편안 바로보기1. 종부세는 왜 ‘인별 과세’인가
종부세와 재산세의 큰 차이는 과세 기준이 물건이냐, 사람이냐입니다. 재산세는 주택 가격(시가표준액)을 기준으로 물건마다 세금이 붙어서 명의가 한 명이든 두 명이든 총액이 같습니다. 반면 종부세는 납세의무자별로 전국 주택 공시가격을 합산해 과세합니다. 그래서 주택을 시세분위로 나눠 여러 사람 명의로 소유하면, 각자의 합산금액이 낮아져 공제·세율이 유리해지는 구조입니다.
여기서 핵심은 종부세법이 부부 공동명의를 “2명의 주택 소유자”로 본다는 점입니다. 주택 수를 계산할 때도 공동소유주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 그래서 부부가 공동명의로 집을 두 채 갖고 있으면, 아무리 50:50으로 나눠 갖더라도 남편과 배우자 둘 모두 2주택자로 판정됩니다.
2. 부부 공동명의 다주택 종부세 계산 구조
종부세는 아래 공식으로 계산합니다.
과세표준 = (인별 전국 주택 공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율
종부세액 = 과세표준 × 주택 수별 누진세율
여기서 공제금액은 1세대 1주택자 12억 원(거주용 기준 14억 원), 그 외는 1인당 9억 원입니다. 부부 공동명의라면 각자 9억 원씩, 즉 총 18억 원까지 비과세됩니다. 이 공제 기준은 지난 몇 년 사이 조정이 있었습니다.
| 구분 | 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 (거주·고가 시 14억) | 단독명의 기준 |
| 부부 공동명의 1주택 (특례 미신청) | 각 9억 원 (합산 18억) | 인별 과세 |
| 다주택자 (2주택 이상) | 1인당 9억 원 | 공동명의 시 부부 모두 적용 |
예를 들어 공시가 15억 원짜리 아파트를 부부가 50:50 공동명의로 샀다면, 각자 7억 5,000만 원씩 소유하게 되어 개인별 9억 원 공제 안에 들어가 종부세가 부과되지 않습니다. 같은 주택을 단독명의로 갖고 1세대 1주택자(12억 공제)가 아니라면 15억−9억=6억 원에 대해 과세되니, 1주택 고가주택에서는 공동명의가 유리한 이유가 여기에 있습니다.
👉️ 8.3.발표 세제개편안 바로보기
3. 다주택이 되면 공동명의 종부세는 어떻게 되나
문제는 다주택입니다. 부부 공동명의로 1주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 더 사면, 부부는 종부세상 어떻게 보일까요?
앞서 말한 대로 종부세 주택 수는 인별로 계산합니다. 공동명의 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 따라서 부부가 공동명의로 두 채를 모두 갖고 있으면 남편·배우자 모두 2주택자가 됩니다. 3채면 둘 다 3주택자가 되고요.
이때 누진세율이 달라집니다. 종부세 세율은 2주택 이하와 3주택 이상(또는 조정대상지역 2주택)이 구분되는데, 공동명의 다주택이면 부부 양쪽 다 가산된 세율이 적용될 수 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
다만 종부세는 누진세율이라, 과세표준이 높을수록 한 명에게 몰아주기보다 나누는 게 유리할 수 있습니다. 다주택이라 두 명 다 가산 세율이 붙더라도, 전세대를 한 명 명의로 몰아 고가세율을 맞는 것보다 지분을 나눠 과세표준 자체를 낮추는 게 나은 경우가 있습니다. 때문에 “다주택이라면 무조건 단독명의가 좋다”라고 단정할 수는 없고, 반드시 사례별로 계산해야 합니다.
4. 2026 세제개편: 부부 공동명의 1주택도 ‘다주택 취급’?
최근 가장 뜨거운 이슈는 정부의 2026 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택자까지 종부세 산정 시 다주택자와 같은 기준을 적용받게 되는 방향입니다.
지금까지 종부세 공정시장가액비율은 법정 범위(60~100%) 안에서 하한인 60%가 적용되었습니다. 그런데 개편안에 따르면,
- 2027년부터: 공정시장가액비율을 일괄 70%로 인상
- 2028년부터: 1세대 1주택자는 70% 유지, 나머지(다주택·공동명의 등)는 80% 적용
정부는 “부부 공동명의 1주택자는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80%가 맞다“고 설명했습니다. 종부세법이 인별 과세 원칙이라 공동명의는 2명의 주택소유자로 간주되는데, 여기에 특례를 적용받지 않는 경우 다주택자로 분류되어 비율이 더 높아진다는 것입니다.
다만 세 부담이 모든 경우에 늘어나는 것은 아닙니다. 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만 원 한도가 신설되면서, 공시가격 19억 2,000만 원 이하와 32억 원 초과 구간에서는 오히려 공동명의가 유리한 역전 현상이 생길 수 있다는 분석도 나옵니다. 초고가 주택에서는 세액공제 한도 때문에 공동명의가 단독명의보다 세금이 적을 수 있습니다.
5. 공동명의 1주택자 특례, 어떻게 받나
공동명의 1주택자가 다주택자 취급을 받는 것을 막으려면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 됩니다. 이 특례를 신청하면 1세대 1주택자와 동일하게 기본공제 12억 원(또는 상황에 따라 14억 원)과 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다.
신청 대상은 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 배우자나 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우입니다. 배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 특례를 적용받을 수 없습니다.
신청 방법과 시기는 아래와 같습니다.
- 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
- 신청 방법: 관할 세무서에「공동명의 1주택자 특례 신청서」제출 (혼인관계증명서 첨부)
- 납세의무자: 주택 지분율이 큰 자 (같으면 부부 합의로 1인 선택)
- 효력: 최초 신청 다음 연도부터 변동 없으면 계속 적용
공동명의 1주택자 특례를 신청할지, 말지 판단해야 할 때는 두 가지를 비교해 봐야 합니다.
| 구분 | 특례 신청 | 특례 미신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 1세대 1주택 기준(12억, 거주 고가 시 14억) | 인당 9억 × 2명 (합산 18억) |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 최대 80% | 미적용 |
| 공정시장가액비율 | 70% (2028년) | 80% (2028년) |
일반적으로 공시가가 높고 보유·거주 기간이 긴 고가 1주택이라면 특례 신청이 유리하고, 공시가가 낮아 9억 공제로 충분히 비과세 되는 중저가 주택이라면 특례를 신청하지 않아도 됩니다. 국세청 홈택스에서 공동명의 1주택자 특례 모의계산을 할 수 있으니, 납부 전에 한 번 확인해 보시길 권합니다.
6. 다주택 부부 공동명의, 명의구조는 어떻게
부부가 다주택자인데 공동명의를 어떻게 할지 고민하는 분이 많습니다. 크게 세 가지 구조로 나눠 비교해 볼 수 있습니다.
- 집마다 공동명의(50:50): 부부 둘 다 모든 주택의 공동소유 → 둘 다 다주택자. 공제 총액 18억으로 가장 크지만, 가산세율도 부부 모두 적용.
- 한 사람 명의 몰아주기: 한 명이 다주택자, 다른 한 명은 1주택자 → 고가 구간에서 누진세율 폭탄 위험. 1주택자 쪽은 저율 적용 가능.
- 한 채씩 단독명의: 남편 A주택 단독, 배우자 B주택 단독 → 각자 1주택자로 유지되는 장점이 있으나, 실제 여러 주택을 보유하면 결국 종부세 과세 호재가 큼.
종부세는 누진세율 구조라 어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 공시가, 조정대상지역 여부에 따라 완전히 달라집니다. 한 명에게 과도하게 몰리면 세율이 급등하지만, 무조건 공동명의가 좋다고 볼 수도 없습니다. 다주택 공동명의는 반드시 종부세 시뮬레이션을 돌려보고 결정해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문
부부 공동명의로 2주택을 사면 종부세는 어떻게 되나요?
종부세는 인별 과세라 공동명의 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 부부가 공동명의로 두 채를 갖고 있으면 부부 둘 다 2주택자로 분류되어 가산 세율 적용 여부를 확인해야 합니다.
공동명의 1주택자 특례를 받으면 어떤 혜택이 있나요?
1세대 1주택자와 동일한 기본공제(12억·거주 고가 시 14억)와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 매년 9월 16일~30일에 신청합니다.
2028년부터 공동명의 1주택자도 다주택자로 보나요?
공정시장가액비율 기준입니다. 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의 1주택자는 2028년부터 다주택자와 같은 80% 비율이 적용됩니다. 특례를 신청하면 70%를 유지할 수 있습니다.
다주택자인데 공동명의와 단독명의 중 뭐가 유리한가요?
상황마다 다릅니다. 누진세율이라 한 명에게 몰리면 불리할 수 있고, 두 명 다 가산세율이 붙어도 나누는 게 나은 경우가 있습니다. 반드시 본인 주택 가격 기준으로 시뮬레이션하세요.
마무리
부부 공동명의 다주택의 종부세는 “명의만 나누면 무조건 좋다”가 절대 아닌 복잡한 영역입니다. 1주택 고가주택이라면 공동명의가 유리한 경우가 많지만, 다주택이 되면 인별과세·가산세율·공정시장가액비율(2027년 70%, 2028년 80%)이 모두 얽혀 결과가 갈립니다.
가장 현명한 방법은 국세청 홈택스 모의계산을 돌려보고, 고가주택이라면 세무 전문가와 상담하는 것입니다. 공동명의 1주택자라면 9월 16일~30일 특례 신청 기간도 놓치지 마세요.