흑석뉴타운이 사실상 마무리 단계에 들어갔다. 1~11구역 가운데 10구역이 해제돼 10개 구역으로 정리됐고, 그중 6곳이 이미 입주를 끝냈다. 남은 핵심은 흑석9구역과 11구역이다. 두 단지가 동시에 공사에 들어가면서 “흑석에서 만점 통장을 쓴다면 어디에 써야 하나”라는 질문이 자연스럽게 나온다.
결론부터 말하면 성격이 완전히 다르다. 11구역(써밋 더힐)은 한강과 반포에 붙은 ‘서반포’ 프리미엄형, 9구역(디에이치 켄트로나인)은 흑석역 5분 초역세권 평지형이다. 같은 흑석뉴타운이지만 사는 방식이 달라지는 두 단지다.
이 글에서는 서반포 접근성과 경사(지형) 두 가지를 축으로 두 구역을 비교하고, 계약금·대출 시뮬레이션까지 정리했다.
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11구역 써밋 더 힐 — 한강·반포에 붙은 ‘서반포’의 실체
11구역은 대우건설이 하이엔드 브랜드 ‘써밋’을 달고 짓는 단지다. 규모는 지하 6층~지상 16층, 30개 동, 총 1,515가구(일반분양 424가구)다. 2022년 관리처분인가 이후 이주·철거를 빠르게 마쳤고 지난해 착공했다. 입주는 2030년 4월 전후로 잡혀 있다.
입지의 핵심은 방향이다. 11구역은 한강과 맞닿아 있고, 동쪽으로는 서초구 반포동과 바로 붙어 있다. 9호선 동작역 8번 출구에서 5분 남짓 걸으면 나오고, 4·9호선 환승역인 동작역과 9호선 흑석역이 모두 도보권이다. 그래서 한때 단지명에 ‘서반포’를 붙이려다 시장에서 논란이 됐을 정도다.
다만 술 취한 기대는 금물이다. 단지 전면부에 기존 ‘한강현대아파트’가 버티고 있어 일부·특히 중저층은 한강 조망 체감도가 떨어진다. 현장을 직접 가보면 알 수 있는 부분이다.
9구역 디에이치 켄트로나인 — 흑석역 5분, 뉴타운 유일의 평지
9구역은 현대건설 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’가 적용된다. 지하 7층~지상 25층, 20개 동, 총 1,536가구(일반분양 약 430가구) 규모다. 2025년 4월 착공했고, 설계 변경과 조합원 동호수 추첨 과정을 거치며 일반분양 시점은 다소 밀렸다.
이 단지의 최대 강점은 두 가지다. 하나는 9호선 흑석역까지 도보 5분의 초역세권. 다른 하나는 경사가 심한 흑석동에서도 비교적 완만한 지형에 앉았다는 점이다. 실제로 흑석동은 구릉지가 많아 단지마다 경사 차이가 크다. 9구역은 뉴타운 중심부 평지에 자리 잡아 지하 7층 규모의 지하주차장을 넣고도 동선이 비교적 편하게 짜였다.
초·중·고가 가까운 것도 장점이다. 단지 주변에 흑석초, 중앙사대부속초, 중대부중, 그리고 최근 개교한 흑석고까지 학군이 촘촘하다. 흑석뉴타운 안에서 ‘대장 단지’로 불리는 이유가 여기에 있다.
주의할 점은 가격이다. 지난해 봄만 해도 일반분양가가 3.3㎡당 6000만원 초반대로 예상됐지만, 11구역 청약 결과에 따라 분양가가 조정될 가능성이 크다. 참고로 조합원분양가는 전용 59㎡ 약 5.65억, 84㎡ 약 7.42억, 110㎡ 약 8.79억 선으로 알려져 있다.
서반포 접근성과 경사, 숫자로 비교
두 단지의 차이는 결국 ‘무엇에 붙어 있느냐’와 ‘지형이 어떠냐’로 갈린다. 서반포(반포 생활권) 접근성과 역 접근성, 지형을 나눠 보면 이렇다.
| 구분 | 11구역 (써밋 더 힐) | 9구역 (디에이치 켄트로나인) |
|---|---|---|
| 시공/브랜드 | 대우건설 · 써밋 | 현대건설 · 디에이치 |
| 규모 | 1,515가구(일반 424) | 1,536가구(일반 약 430) |
| 한강·반포 접근 | 한강 인접, 반포동과 맞닿음(우위) | 한강변 아님, 중심부 |
| 역 접근성 | 동작역(4·9호선)·흑석역 도보권 | 흑석역 도보 5분(초역세권) |
| 지형(경사) | 절개지 언덕, 경사 있음 | 뉴타운 내 비교적 완만한 평지 |
| 조망 리스크 | 전면 한강현대에 가려 중저층 체감↓ | 일부 동·층 한강 조망 |
정리하면 ‘서반포 접근성’만 놓고 보면 11구역이 낫고, ‘걸어서 역·평지’를 보면 9구역이 낫다. 등하교·출퇴근에서 경사를 얼마나 감수할 수 있느냐가 실거주 만족도를 가르는 갈림길이다.
분양가 기준으로도 11구역이 앞선다. 조합이 준비 중인 일반분양가는 3.3㎡당 평균 8500만원 선으로, 전용 84㎡가 27억~30억원에 이른다. 이는 지난해 반포 ‘래미안트리니원'(3.3㎡당 8484만원)을 넘어서는 수준이다. 동작구가 규제지역이면서도 분양가상한제 적용 지역이 아니라 고분양가 책정이 가능했기 때문이다.
만점 통장, 어디에 써야 하나
청약 가점이 높은 사람이라면 판단 기준을 세 가지로 좁히면 된다.
👉️ 청약홈 청약가점 확인해보기① 한강·반포 프리미엄을 사겠다 → 11구역. 반포 생활권과 한강 인접성, 흑석재정비구역의 마지막 한강변 신축이라는 희소성이 핵심이다. 다만 단지 전면 조망을 실제로 확인하고, 중저층은 한강이 가릴 수 있다는 전제로 봐야 한다.
② 실거주 편의·역세권을 사겠다 → 9구역. 흑석역 5분, 학군 밀집, 완만한 지형이라는 삼박자가 실거주 만족도에서 강하다. 다만 분양가가 11구역 청약 결과에 따라 연동될 수 있어 일정과 가격을 계속 지켜봐야 한다.
③ 자금 여력이 애매하다 → 노량진6구역 등과 비교. 같은 달 분양한 노량진6구역(라클라체자이드파인)은 3.3㎡당 7800만원 선으로, 전용 84㎡ 기준 11구역보다 3억원가량 저렴하다. 가격·입지·교통을 함께 보면 노량진 쪽이 낫다는 시각도 적지 않다.
실제로 11구역은 국평 30억원 육박이라는 고분양가 논란에도 1순위 청약에 이어 무순위까지 소진되며 완판됐다. 반대로 이 흥행이 흑석뉴타운 전체 분양가의 가늠자가 됐다는 해석도 나온다.
계약금·대출 시뮬레이션 (전용 84㎡ 기준)
가장 많이 오해하는 부분이 ‘로또라도 현금이 없다’는 점이다. 국평 84㎡ 기준 계약금 20%면 5억~6억원 수준을 자기 돈으로 먼저 넣어야 한다. 대략적인 자금 흐름은 아래와 같다.
👉️ 흑석 9구역, 11구역 대출 및 청약조건(토지거래허가구역)| 항목 | 11구역 84㎡(27억~30억) | 9구역 84㎡(추정, 변동) |
|---|---|---|
| 계약금 20% | 약 5.4억~6.0억 | 분양가 확정 후 산정 |
| 중도금 대출 | LTV 40% 제한 | LTV 40% 제한 |
| 잔금대출 | 15억 초과분 한도 축소 | 15억 초과분 한도 축소 |
| 필요 현금(대략) | 20억~25억대 보유 필요 | 가격 확정 후 재계산 |
15대책으로 흑석·노량진이 규제지역으로 전환되며 전매제한과 대출 규제가 강화된 점도 반드시 확인해야 한다. 서울 전역이 투기과열지구이기 때문에 중도금 대출 LTV 40% 제한, 잔금대출 15억 초과분 한도 축소가 그대로 적용된다.
자주 묻는 질문
Q. 9구역과 11구역 중 실제로 더 오를 곳은 어디인가요?
가격 상한은 11구역이 앞서 있지만, 실거주 선호도는 9구역(역세권·평지)이 강합니다. 단기 상승률은 11구역, 환금성·실거주 편의는 9구역으로 보는 시각이 많습니다.
Q. 9구역 일반분양은 언제쯤인가요?
설계 변경과 조합원 동호수 추첨으로 일정이 밀렸습니다. 2026년 상반기로 전망되지만 확정 공고 전까지는 ‘예상’으로만 봐야 합니다.
Q. 만점 통장으로 두 곳 다 넣을 수 있나요?
일정이 겹치지 않으면 검토할 수 있지만, 계약금 동원력이 관건입니다. 한 곳만 노려도 계약금 5억~6억원 현금이 필요합니다.
정리
흑석 9구역과 11구역은 경쟁 관계가 아니라 성격이 다른 두 선택지다. 한강·반포 프리미엄을 사려면 11구역, 역세권과 평지 실거주를 원하면 9구역이다. 다만 두 곳 모두 국평 기준 계약금만 5억~6억원이 필요하고, 규제지역 전환으로 대출 조건이 까다로워졌다는 점은 잊지 말자. 분양가와 일정은 청약홈 공고문에서 최종 확인하는 것이 안전하다.
출처: 매일경제, 땅집고(조선일보), 한국경제, 청약홈 공고 기준.