📌 답답했던 규제에 갇혀 있던 소규모 정비사업의 현실
안녕하세요! 3040 블로거, 도심 건축 트렌드를 전하는 ‘이대리’입니다.
아파트가 아닌 주택가 골목길을 거닐다 보면, 건물의 윗부분이 계단식으로 비스듬히 깎여 있는 모습을 자주 보게 됩니다. 바로 일조권 사선규제의 흔적이죠. 이 규정은 이웃집의 채광이나 통풍 등 햇빛을 받을 권리(일조권)를 보장하기 위해, 전용주거지역이나 일반주거지역처럼 주거 환경이 중요한 곳에서 건축물의 높이를 제한하는 제도입니다.
얼핏 들으면 좋은 규제 같지만, 실제로 소규모 개발 사업을 진행하는 입장에서는 최대의 걸림돌이었습니다.
특히 올해 5월부터 서울시가 소규모 재건축 등에 한시적으로 용적률을 완화하는 정책을 추진했지만, 현행 건축법상 일조권 사선 규정이 워낙 강력했기 때문에, 높아진 용적률을 실질적으로 활용할 수 없었습니다. 용적률 300%를 확보하려면 최소 7층 이상을 지어야 하는데, 사선 규제 때문에 5층 이상 건설이 불가능해 사업성이 떨어지는 경우가 많았습니다.
많은 업계 관계자들이 이러한 법과 현실 간의 괴리를 꾸준히 지적해 왔고, 드디어 정부와 국회가 이 문제 해결을 위해 움직이기 시작했습니다.
👉️ 일조권 사선제한 법령(건축법) 바로가기
🏗️ 2025년 9월, 획기적인 일조권 사선규제 완화 추진의 핵심 내용
일조권 사선규제 완화를 위한 건축법 개정안은 지난 2025년 9월 4일, 국회에 발의되었습니다. 이는 서울시의 규제 철폐 정책의 실효성을 높이고, 주택 공급 속도전을 통해 시민들의 주거 안정을 향상시키기 위한 목적을 담고 있습니다.
기존 건축법 시행령에 따르면, 주거지역 내 건축 시 높이 10m를 초과하는 부분은 인접 대지 경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 거리를 띄워야 했습니다. 예를 들어, 건물의 높이가 12m라면 대지 경계선에서 6m 이상 띄워야 하므로, 층수가 올라갈수록 건물이 크게 뒤로 후퇴해야 했습니다.
이번 개정안의 핵심은 이 기준 높이를 대폭 상향한 것입니다.
| 높이 구분 | 기존 기준 (인접 대지 경계선 이격 거리) | 완화된 기준 (개정안) |
|---|---|---|
| 높이 10m 이하 | 1.5m 이상 | 1.5m 이상 (동일) |
| 높이 10m 초과 17m 이하 | 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 | 5m 이상 |
| 높이 17m 초과 | 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 | 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 (동일) |
기준이 10m에서 17m로 대폭 상향되면서, 10m 초과 17m 이하 구간에서는 ‘높이의 절반’ 대신 ‘최소 5m’만 띄우면 되도록 변경됩니다. 이로 인해 건물을 더 수직적으로 올릴 수 있는 추가적인 공간이 확보되어, 용적률을 온전히 채울 수 있게 됩니다.
✅ 일조권 사선규제 완화가 가져올 두 가지 중대한 변화
이번 규제 완화는 단순히 건축 기준이 바뀌는 것을 넘어, 주택 시장과 도시 정비에 큰 긍정적인 파급효과를 가져올 것으로 기대됩니다.
1. 소규모 재건축 사업성 개선 및 주택 공급 활성화
소규모 주택 정비사업은 청년이나 신혼부부 등 경제 약자의 주거 개선에 실질적인 도움을 줄 수 있는 중요한 공급 통로입니다. 하지만 사선규제 때문에 용적률을 확보하지 못해 사업이 지연되거나 무산되는 경우가 많았죠.
이번 완화 조치 덕분에, 특히 지난 5월부터 적용된 서울시의 용적률 완화 정책의 효과가 극대화될 전망입니다. 규제가 풀리면서 사업 주체들은 더 효율적으로 층수와 면적을 확보할 수 있게 되어, 사업성이 크게 제고되고 주택 공급에 탄력이 붙게 됩니다. 이는 집권 여당 소속 의원들이 개정안을 발의한 만큼, 단순한 논의를 넘어 실제 제도 정비로 이어질 가능성이 매우 높습니다.
2. 고질적인 위반 건축물 문제 해소의 청신호
일조권 사선 규정은 역설적으로 위법 건축물을 양산하는 주된 원인 중 하나로 지목되어 왔습니다. 사선 규정에 의해 건물 위층에 생긴 비스듬한 공간이나 후퇴된 부분에 무단으로 확장형 베란다 등을 설치하는 ‘무단 증축’ 사례가 빈번했습니다.
현재 서울시 관내에서 무단증축과 일조권 사선규정을 동시에 위반한 건수는 무려 4만 4천 건에 달하며, 이는 전체 주거용 위반 건축물 중 58%에 해당하는 수치입니다.
일조권 사선규제 완화가 시행되면, 서울시는 완화된 용적률을 적용하여 이처럼 사선 규정을 위반한 무단 증축 건축물에 대해 사후 추인 방식의 양성화(legitimization) 작업을 추진할 수 있는 길이 열리게 됩니다. 이는 오랫동안 풀지 못했던 도시의 숙원 과제를 해결하는 데 큰 역할을 할 것입니다.
📢 주목하세요! 완화안 시행 시점은?
일조권 사선규제 완화를 담은 건축법 개정안은 2025년 9월 4일에 국회에 발의되었으며, 법안이 통과되어 공포된 후 3개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다.
주택 업계에서는 집권 여당의 지원과 시민 주거 안정이라는 명분 덕분에, 이 규제 완화(안)이 한두 달 내에 시행될 가능성이 크며, 늦어도 연내에는 시행될 것으로 전망하고 있습니다.
따라서 건축을 계획 중인 분들은 시행일 이전에 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 건부터 새로운 규정이 적용된다는 점을 염두에 두시고, 앞으로의 정비사업 계획을 수립할 때 이 완화된 기준(17m)을 적극적으로 활용해 보세요. 내 집 건축의 효율성과 사업성을 높일 절호의 기회입니다!
🏡 마무리하며: 더 밝고 효율적인 건축의 시작
복잡하고 답답했던 일조권 사선규제 완화는 소규모 주택 정비사업의 오랜 숙제를 풀어주는 열쇠가 될 것입니다. 법령이 현실에 맞게 정비되면서, 주택 공급은 늘어나고 위법 건축물 문제는 해소되는 긍정적인 효과가 기대됩니다.
건축 계획 단계에서부터 건축 전문가와 충분히 상담하여, 완화된 일조권 기준을 활용한 효율적인 설계를 반드시 검토해 보세요. 내 집의 가치를 올리고, 이웃과의 조화로운 환경을 만드는 현명한 투자가 될 것입니다!
Q1. 완화된 일조권 사선규제는 언제부터 적용되나요?
👉 해당 개정안은 국회 통과 후 공포일로부터 3개월이 경과한 날부터 시행될 예정이며, 이 시점 이후에 건축허가를 신청하거나 신고하는 경우부터 새로운 규정이 적용됩니다. 늦어도 연내에는 시행될 전망입니다.
Q2. 일조권 사선규제 완화의 핵심적인 높이 변화는 무엇인가요?
👉 규제가 적용되는 기준 높이가 기존 10m에서 17m로 상향되었습니다. 특히 높이 10m 초과 17m 이하 구간에서는 인접 대지 경계선에서 높이의 1/2 이상을 띄우는 대신, 5m 이상만 띄우면 되도록 완화되었습니다.