2025년 10월 15일, 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 관계부처가 합동으로 「주택시장 안정화 대책」을 발표했습니다.(1015 부동산대책) 이 대책은 최근 서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지며 주택시장 불안이 확산되고, 집값 상승 기대 확대에 따른 가수요 유입이 가시화됨에 따라 마련되었습니다. 정부는 주택시장 과열 양상을 조기에 차단하고, 자본이 생산적 부문으로 투자되도록 유도하기 위해 선제적인 수요관리 조치를 시행하기로 했습니다
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Ⅰ. 규제지역 대폭 확대 지정 (수요관리)
주택시장 불안이 확산되는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역이 지정됩니다.
1. 조정대상지역 및 투기과열지구 확대
◦ 서울 전역 확대: 기존에 지정되어 있던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 대한 지정은 유지되며, 그 외 서울 21개 자치구 전체가 신규 지정됩니다.
◦ 경기 지역 확대: 경기도 12개 지역*이 신규 지정됩니다.
▪ 경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시.
◦ 규제지역 지정은 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합 고려하여 과열이 발생했거나 주변으로 확산될 우려가 있는 지역을 중심으로 이루어집니다.
2. 토지거래허가구역 신규 지정
◦ 지정 지역: 투기과열지구와 동일한 지역(서울 전역 및 경기도 12개 지역)에 지정됩니다.
◦ 대상: “아파트” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개동(棟) 이상 포함된 연립ㆍ다세대주택”을 대상으로 신규 지정됩니다. (일반적으로 ‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택 중 특정 조건의 물건이 규제 대상에 포함됩니다.)
◦ 효력 발생 시기: 토지거래허가구역 지정 효력은 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생합니다. 따라서 10월 20일 이후에 계약 체결을 하고자 하는 자는 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있으며, 실거주 의무도 부과됩니다.
Ⅱ. 부동산 금융규제 대폭 강화
글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 것을 막기 위해 금융규제가 강화됩니다.
1. 주택담보대출(주담대) 한도 차등 적용
수도권 및 규제지역 내 주택에 대해 시가 기준으로 대출한도가 차등 적용되어 제한이 강화됩니다 (기존 6억 원 한도에서 강화).
- 시가 15억 원 이하 주택: 현행과 동일한 6억 원.
- 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택: 4억 원.
- 시가 25억 원 초과 주택: 2억 원.
2. 대출 규제 강화 조치
👉️ 국토교통부 보도자료 바로보기 - 스트레스 금리 상향: 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 **3.0%**로 상향 조정합니다.
- 전세대출 DSR 반영: 1주택자(소유 주택 지역 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영합니다.
- 은행권 주담대 위험가중치 상향: 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기를 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행합니다.
- 무주택자 주담대 LTV: 규제지역에서 무주택자의 주택담보대출 LTV는 40%가 적용되며, 대출한도는 6억 원 이하로 제한됩니다. (다만, 이번 대책에서 생애최초 주택 구입자를 위한 별도의 완화 규정이나 특례는 명시적으로 제시되지 않았습니다.)
Ⅲ. 부동산 제도 합리화 및 불법행위 근절
과도한 부동산 투자이익이 발생하지 않도록 부동산 제도를 합리화하고, 공정하고 투명한 거래질서를 확립하기 위해 범정부 대응체계가 강화됩니다.
1. 부동산 세제 합리화 검토
◦ 생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련할 계획입니다.
◦ 향후 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하여 보유세·거래세 조정 및 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 등을 종합 검토해나갈 계획입니다.
2. 부동산 불법행위 범정부 대응 강화
- 국토교통부: 허위 신고가 거래 후 해제하는 수법의 가격 띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영하며, 혐의 발견 시 수사의뢰 등 엄정 조치할 계획입니다.
- 금융위원회: 사업자대출의 용도 외 유용 실태 전수조사를 실시하여 대출 규제 우회 사례에 대한 점검 및 관리 감독을 강화할 예정입니다.
- 국세청: 초고가주택(30억 원 이상) 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하며, 시세 조작 중개업소 등도 집중 점검합니다. 또한, 7개 지방청에 정보수집반을 가동하고 「부동산 탈세 신고센터」를 설치·운영하여 탈세에 신속 대응할 계획입니다.
- 경찰청: 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 **「부동산 범죄 특별단속」**에 착수하며, 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 관련 범죄에 대해 중점 단속할 예정입니다.
- 부동산 불법행위 감독기구 설치: 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사조직을 운영하여 불법행위를 직접 조사·수사할 계획입니다.
Ⅳ. 주택 공급 확대 차질 없는 추진
현 정부의 2026년~2030년 수도권 135만호 주택 공급 목표를 차질 없이 달성하기 위해 「9.7 주택공급 확대방안」의 후속조치 이행에도 속도를 높입니다.
• 공급 관련 법률 제·개정 속도 제고: 민간 정비사업 절차·사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급대책 후속법률 제·개정안 약 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과를 위해 국회와 협의할 예정입니다.
• 주거형 오피스텔 공급 계획: 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축매입임대 7천호에 대한 모집공고를 연내 마무리할 예정입니다.
• 공공택지 공급 가속화: 서리풀지구(2만호), 과천 과천지구(1만호) 등 강남권 인접 우수 입지의 공공택지에 대해 주민보상과 부지조성 속도를 대폭 높여 착공을 최대한 앞당길 예정입니다. 특히 서리풀지구는 지구지정 계획을 내년 6월에서 3월 말경으로 단축 추진합니다.