2024~2025년 서울·부산 역세권 용적률 대폭 상향, 도시가 달라진다

서울·부산 역세권 용적률 대폭 상향! 도시가 어떻게 달라질까?

최근 서울과 부산이 역세권 용적률을 대폭 상향하는 정책을 발표했습니다.
두 대도시는 주택공급 확대와 도시경쟁력 강화를 위해 역세권 고밀 개발을 본격화하고 있는데요,
서울과 부산의 정책을 한눈에 비교하고, 변화의 핵심을 쉽고 명확하게 정리해드립니다.

이번 정책 변화는 단순히 용적률 수치만 높이는 것이 아니라, 도시의 미래 구조와 생활방식을 근본적으로 바꿀 수 있는 중요한 전환점입니다. 역세권 고밀 개발은 교통, 일자리, 문화, 주거가 어우러진 복합도시의 실현을 목표로 하며, 앞으로의 도시계획과 부동산 시장에 막대한 영향을 미칠 전망입니다. 특히, 인구 고령화와 1~2인 가구 증가, 교통 혼잡, 기후변화 대응 등 다양한 도시 문제를 해결하기 위한 전략적 선택으로 주목받고 있습니다.

서울과 부산 모두 역세권을 중심으로 한 ‘콤팩트시티’와 ‘성장거점’ 전략을 내세우고 있습니다. 콤팩트시티란, 도심 내에 주거·업무·상업·문화시설을 집약적으로 배치해 도보 생활권을 실현하는 도시모델로, 교통 효율성과 삶의 질을 동시에 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 부산은 해운대, 서면 등 주요 중심지를 중심으로 민간투자와 복합개발을 촉진해, 침체된 도심을 다시 활력 있게 만들겠다는 구상을 내놓았습니다.

하지만 고밀 개발이 항상 긍정적인 효과만을 가져오는 것은 아닙니다. 교통체증, 일조권·조망권 분쟁, 인프라 부족, 임차인 보호 문제 등 다양한 부작용도 예상되기 때문에, 정책 설계와 실행 단계에서 세심한 균형과 관리가 필요합니다. 실제로 해외 선진도시 사례를 보면, 공공임대주택 확대, 녹지 및 공공공간 확보, 주민참여형 개발 등 다양한 보완책이 함께 추진되고 있습니다.

서울, 2024년 8월부터 역세권 용적률 상향

• 시행 시기: 2024년 8월부터 역세권 용적률 상향
• 주요 내용:
  • 주거지역 용적률 상향
    • 1종: 150% → 165%
    • 2종: 200% → 220%
    • 3종: 250% → 275%
  • 지구단위계획구역: 조례 용적률의 110%까지 허용
  • 역세권 범위 확대: 기존 250m → 최대 350m(중심지·환승역)
  • 복합개발 인센티브:
    • 업무·관광숙박시설 등 복합개발 시 용도지역 최대 4단계 상향
    • 역세권 용적률 최대 1,100%까지 부여
  • 공공기여: 증가 용적률의 절반 이상을 임대주택, 생활SOC 등 공공에 환수
• 기대 효과:
  • 주택공급 확대
  • 역세권 중심의 콤팩트시티 실현
  • 도시경쟁력 및 공공성 강화

부산, 2025년 6월부터 ‘부산형 역세권 활성화사업’ 시행

• 시행 시기: 2025년 6월부터
• 주요 내용:
  • 용도지역 변경: 주거지역을 상업지역으로 변경 가능(최대 2단계 상향)
  • 상업지역 용적률 파격 상향:
    • 일반상업지역: 최대 1,000%
    • 중심상업지역: 최대 1,300%
  • 복합개발 인센티브: 업무·관광숙박시설 등 도입 시 추가 인센티브
  • 역세권 범위: 중심지 350m, 기타 250m
  • 대상: 부산 전역 132개 역세권
  • 공공기여: 토지가치 상승분을 임대주택, 생활SOC 등으로 환수
  • 민간제안 허용: 민간이 직접 용도지역 변경 및 개발 제안 가능
• 기대 효과:
  • 주택 및 상업시설 공급 확대
  • 도심 공동화 해소
  • 민간 투자 활성화
  • 10대 중심지(해운대, 서면 등) 성장거점 개발

서울과 부산, 무엇이 같고 다를까?

해외 사례와 시사점

뉴욕, 도쿄, 싱가포르 등 글로벌 대도시들은 이미 역세권 고밀 개발을 통해 경제성장과 도시의 활력을 이끌어왔습니다. 예를 들어, 뉴욕 허드슨야드(Hudson Yards)는 역세권 복합개발로 주거, 오피스, 상업, 문화시설이 어우러진 새로운 도심을 창출했고, 도쿄 역시 역세권을 중심으로 고밀·복합개발을 추진해 도시의 효율성과 경쟁력을 높였습니다. 이들 도시는 공공임대주택, 녹지공간, 문화시설을 함께 확충해 시민 삶의 질도 함께 끌어올렸다는 공통점이 있습니다.

서울과 부산도 이러한 해외 사례를 참고해, 단순한 주택·상업시설 공급을 넘어, 도시의 지속가능성과 공공복지, 환경, 문화까지 아우르는 균형 잡힌 개발이 필요합니다. 특히, 기후위기 시대에 맞는 친환경 설계, 에너지 절감, 스마트시티 인프라 도입 등도 함께 추진되어야 할 것입니다.

기대효과와 유의점

• 공통 기대효과
  • 주택공급 및 상업시설 확대
  • 도시공간 효율화와 지역경제 활성화
  • 공공임대주택 및 생활SOC 확충
  • 도시 브랜드 가치와 경쟁력 향상
  • 지속가능한 성장 기반 마련
• 유의할 점
  • 고밀 개발로 인한 교통 혼잡, 주거환경 악화 우려
  • 개발이익의 공정한 환수와 임차인 보호 필요
  • 주민 의견 수렴과 지역 특성에 맞는 균형 잡힌 개발 중요
  • 도시 인프라(학교, 도로, 공원 등) 확충 동반 필요
  • 기존 원주민 및 소상공인 보호 대책 병행

결론

서울과 부산의 역세권 용적률 상향 정책은 단순한 주택공급을 넘어,
도시의 미래 경쟁력과 삶의 질을 좌우할 대형 프로젝트입니다.
서울은 콤팩트시티와 공공성 강화, 부산은 성장거점과 민간주도 복합개발에 방점을 두고 있습니다.
앞으로 실제 사업 추진 과정에서 주민과 지역사회 의견을 충분히 반영하고,
교통·환경 등 부작용을 최소화하는 세심한 관리가 성공의 열쇠가 될 것입니다.

역세권 개발은 단순한 부동산 이슈가 아니라, 우리 도시의 미래를 결정하는 중요한 변화입니다. 내 집 마련, 투자, 창업, 도시생활 등 다양한 분야에서 직접적인 영향을 미칠 수 있으니, 앞으로의 정책 변화와 실제 사업 추진 상황을 꼼꼼히 체크해보시길 바랍니다.