5월부터 양도세율 최대 75%! 매물 잠김 현실화와 1주택 보유세 손질 예고

5월부터 양도세율 최대 75% 적용 소식이 나오면서 주변에서 집 얘기가 끊이지 않네요. 저도 서울에 사는 1주택자로서 뉴스를 보자마자 “이게 내 집에 어떤 영향을 줄까?” 싶어 한숨이 나왔어요. 다주택자들이 세금 부담을 피하려 매물을 거두면 시장이 얼어붙을 수 있고, 정부는 그 틈에 1주택 보유세까지 손볼 계획을 밝혔거든요. 오늘은 기사에서 나온 핵심 내용을 제 경험과 함께 자연스럽게 풀어보려 해요. 복잡한 세금 얘기지만, 평소처럼 차 한 잔 마시며 읽어 보시면 도움이 될 거예요.

1. 5월 양도세율 최대 75% 변화, 정확히 뭐가 달라지나?

5월 10일부터 조정대상지역(서울·경기 일부)에서 2주택 이상 매도 시 기본세율에 20~30%p 중과가 붙어 실질 세율이 최대 75%까지 치솟습니다. 여기에 지방소득세까지 합치면 82.5%에 육박할 수 있어요.

주요 변화 포인트

• 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료
• 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 거의 사라짐
• 차익 10억 원 규모 주택 매도 시 세금이 수억 원 추가 발생 가능

양도소득세 기본세율(과세표준 구간, 2026년 기준)은 아래와 같아요.

• 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하: 15% (누진공제 126만원)
• 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하: 24% (누진공제 576만원)
• 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,544만원)
• 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하: 38% (누진공제 1,994만원)
• 3억원 초과 ~ 5억원 이하: 40% (누진공제 2,594만원)
• 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

이 기본세율에 중과가 붙으니 다주택자 부담이 크게 늘어나는 구조예요. 지인 중 한 분은 2주택을 보유하고 계시는데 “5월 전에 정리해야 하나” 고민하다가 밤잠을 설쳤다고 털어놓더라고요. 저는 한 채만 있어서 안심이 되지만, 주변 분들 마음이 편치 않아 보였어요.

2. 매물 잠김 현상, 왜 이렇게 걱정하나요?

다주택자들이 높은 세금을 피하려 집을 내놓지 않으면 매물 잠김 현상이 현실화될 수 있어요. 시장에 물건이 부족해지면 가격이 오를 가능성도 있지만, 거래 자체가 줄어들어 부동산 시장 전체가 얼어붙는 역효과가 더 우려스럽습니다.

걱정되는 이유

• 매물 부족 → 실수요자 매수 어려움
• 거래 위축 → 시장 불안정성 증가
• 정부는 보유세 강화와 거래세 완화를 동시에 추진 중

실제로 5월 전 계약을 서두르는 분들이 많아요. 하지만 5월 이후 매물이 쏟아질지, 아니면 더 잠길지는 아직 누구도 장담하기 어려운 상황이에요. 카페에서 만난 이웃은 “세금 하나가 시장 전체를 움직이는구나” 하며 한숨을 쉬더라고요. 저도 그 말에 깊이 공감이 갔습니다.

3. 1주택 보유세도 손질 예고, 실거주자한테는?

현재 보유세(재산세·종합부동산세)는 투기 목적 다주택자와 실거주 1주택자를 크게 구분하지 않아 “똘똘한 한 채” 현상이 심했어요. 정부는 이제 고가 1주택자나 비실거주 1주택자에 대해 누진세율을 더 세게 적용할 가능성을 열어뒀습니다.

실거주 1주택자 영향

• 오랜 기간 실제 거주한 경우: 혜택 유지 또는 완화 예상
• 고가 주택 보유자: 보유세 부담 증가 가능

저처럼 서울에서 오랫동안 실거주하며 한 채만 가진 사람들에게는 다소 안심되는 소식이지만, 아직 정확한 숫자가 나오지 않아 조심스럽게 지켜보고 있어요.

4. 실제 사례와 생활 속 대비 팁

15년 넘게 보유한 2주택자가 5월 전에 팔면 장특공제를 상당 부분 받을 수 있지만, 5월 이후에는 그 혜택이 크게 줄어듭니다.

서두르는 분을 위한 실천 팁

• 5월 9일까지 매매계약서 작성
• 잔금 날짜를 지역별 규정(보통 4~6개월)에 맞추기
• 계약서에 “5월 9일 이전 체결” 명시 필수

지켜보는 1주택자를 위한 대비

• 보유세 계산기 미리 활용해보기
• 실거주 기간 증빙 서류 철저히 챙기기

저는 며칠 전 세무사님께 전화해서 “우리 집은 1주택인데 괜찮을까요?” 물어봤어요. 돌아온 답은 “아직은 여유 있지만 5월 이후 정책 변화를 주의 깊게 보세요”였습니다. 너무 불안해하지 말고, 내 상황에 맞게 하나씩 준비하는 게 제일 현명하더라고요.

5. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

단기적으로는 5월 전 거래가 몰릴 가능성이 크고, 이후에는 매물 잠김으로 가격 변동성이 커질 수 있어요. 정부는 보유세 강화와 거래세 완화라는 원칙으로 시장을 안정시키려 하지만, 실제 효과는 시간이 지나봐야 알 수 있겠죠.

저는 이렇게 생각해요. 세금 변화는 결국 우리 일상의 일부예요. 극단적으로 반응하기보다는 천천히, 내 가족 상황에 맞게 대응하는 마음가짐이 중요하지 않을까요?

QNA 1 Q. 5월 9일까지 계약하면 양도세 중과 완전히 피할 수 있나요? A. 네, 대부분의 경우 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 지역별 잔금 기한(보통 4~6개월) 내에 잔금을 치르면 유예 혜택을 받을 수 있어요. 다만 계약서에 ‘5월 9일 이전 체결’ 명시를 꼭 넣으세요!

QNA 2 Q. 1주택자라면 5월 양도세율 변화와 무관한가요? A. 양도세 중과 자체는 1주택자에겐 적용되지 않아요. 하지만 1주택 보유세 조정이 예고됐으니 고가 주택 보유자나 비실거주자는 미리 확인하는 게 좋습니다.