개발행위허가 도시계획심의 기준은 단순 필지 구분이 아닌 개발 목적과 실질적 연계 여부가 핵심입니다.
진짜 중요한 건 ‘누가 했느냐’가 아니라 ‘왜 했느냐’ 아닐까요?
개발행위허가를 신청할 때, 우리는 종종 ‘형식’을 중시하게 됩니다. 같은 부지를 나눠서 다른 회사 이름으로 신청하면 허가가 더 쉬워질 것 같기도 하고요. 그런데 과연 행정은 그렇게 단순하게 움직일까요?
이번 글에서는 개발행위허가 도시계획심의와 관련해, 실제 현장에서 종종 발생하는 이슈와 국토부 유권해석까지 함께 살펴보려 합니다. 실무자나 민원인 모두 알아두면 유용한 정보가 될 거예요.
하나의 도로를 공유하는 두 개발행위, 과연 별개로 볼 수 있을까?
최근 컨설팅을 의뢰한 사례에서는 흥미로운 구조가 있었어요.
같은 필지의 땅을 두 회사가 나눠 개발하는 상황이었는데, 문제는 이 두 회사가 하나의 도로 연결허가를 통해 진출입로를 공유하고 있었다는 점이었죠.
- A사와 B사, 각각 다른 법인이지만 목적은 ‘창고시설 조성’
- 사업 기간과 설계사가 동일
- 개발 면적을 합치면 30,000㎡를 초과하게 되어 도시계획심의 대상에 해당
이 상황에서 행정기관은 고민에 빠졌습니다.
두 회사를 각각 별개의 개발행위로 볼 것인지, 아니면 사실상 하나의 개발로 간주해야 할 것인지 말이죠.
‘같은 목적 + 같은 시기 + 같은 설계사’ = 사실상 하나의 개발행위?
국토교통부의 유권 해석은 비교적 명확했습니다.
단순히 법인 명의가 다르다고 해서 별개의 개발로 보기 어렵다는 거죠. 핵심은 바로 개발 목적과 실질적 연계성입니다.
“개발행위 목적, 공사계획, 물리적 연계성, 필지 구분의 실익 등을 종합적으로 판단해야 한다.”
결국 이 사건에서는 두 개발행위의 면적을 합산하여 판단하는 것이 타당하다는 쪽으로 무게가 실렸습니다. 이유는 아래와 같습니다.
- 같은 도로 연결허가를 통해 진출입로를 사용
- 창고라는 동일한 목적
- 동일한 사업기간 및 설계사
이런 요소는 단순히 우연이라 보기엔 무리가 있죠. 오히려 허가기준 회피를 위해 명의를 분리했을 가능성까지 고려한 셈입니다.
도시계획위원회 심의 기준은 ‘면적’이 아니라 ‘실질성’이다
국토계획법 시행령 제55조 제1항 제3호 나목을 보면, 하나 이상의 필지에 하나의 용도로 사용되는 건축물의 토지형질 변경은 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다고 명시돼 있습니다.
다만, 여기서 중요한 건 “개발행위자”입니다.
만약 필지별로 개발행위자가 다르다면, 법적으로는 각각의 행위로 판단될 여지가 존재합니다.
하지만 국토부는 이야기합니다.
“허가규모 제한 등을 회피하기 위해 개발행위자를 달리한 것이라면, 이를 별개로 보긴 어렵다.”
행정은 단순히 법의 틀을 따르기보다, 의도를 보고 판단한다는 걸 보여주는 대목이죠.
현장에서 주의해야 할 포인트 3가지
1. 개발 목적이 동일하다면 꼼꼼히 검토받자
단순히 법인을 분리했다고 해도, 목적이 동일하고 시기·설계사까지 같다면, 행정기관은 단일 개발행위로 판단할 수 있습니다.
2. 진출입로 공유는 핵심적인 판단 요소
공유 진출입로를 사용하는 경우, 개발 간의 연계성을 강하게 암시합니다. 이는 심의 대상 여부 판단에 큰 영향을 미칩니다.
3. 심의 회피 목적은 행정에 명확히 드러난다
인위적으로 규모를 쪼개거나, 명의를 달리하는 것은 심의 절차 회피로 간주될 수 있으므로, 오히려 인허가에 더 큰 리스크를 불러올 수 있습니다.
개발행위허가, ‘명분’보다 ‘실체’가 중요합니다
누구나 빠르게 허가를 받고 싶어 합니다. 때로는 꼼수를 쓰고 싶은 유혹도 생기죠. 하지만 행정은 ‘왜 그렇게 했는가’를 들여다봅니다.
개발행위허가 도시계획심의는 단순한 서류심사가 아닙니다. 실질적 연계성과 목적, 계획의 진정성이 허가 여부를 결정짓는 기준입니다.
혹시 지금 비슷한 고민을 하고 계신가요?
그렇다면 꼭 전문가와 상담 후, 명확하고 정당한 절차로 접근하시길 권해드립니다.
긴 시간 기다리느라 지친 민원인들의 마음을 생각해서라도, 더 이상 돌아가지 말고 정석대로 가는 것이 결국 가장 빠른 길이 될 수 있어요.
